AÇÃO DE DESPEJO

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ DE DIREITO DA ª. VARA CIVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO – SP.

PROCESSO Nº.

JOSE DE TAL, qualificar, nesta cidade, vem, através de sua advogada, respeitosamente à presença de Vossa Exa., interpor a presente AÇÃO DE DESPEJO c/c COBRANÇA DE ALUGUÉIS e DEMAIS ENCARGOS c/c CONCESSÃO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA “INAUDITA ALTERA PARTE”

em face de PAULO DE TAL, QUALIFICAR, endereço, cidade

I. DOS FATOS

1.1. A autora é herdeira-proprietária do bem imóvel composto pelo imóvel de matricula 121212, conforme documento em anexo. O bem descrito esta em tramites perante o Cartório de Notas, para que assim, possa ser transferido definitivamente para a autora, pois é herdeira única e legitima de sua avó falecida em Janeiro deste ano (certidão de óbito anexo), assim como de sua mãe também falecida em dezembro do ano passado (doc. anexo).

Em virtude de ter perdido a mãe e a avó materna a menos de 1(um) ano, foi morar com a avó paterna e alugou o imóvel em questão para manter-se enquanto consegue um trabalho, já que era mantida pela avó materna.

1.2. Diante dos fatos o imóvel foi alugado pelos requeridos, conforme cópia do contrato de locação anexo. O referido pacto é datado de 10 de fevereiro de 2014.

Logo no primeiro mês de locação os locatários atrasaram com o pagamento do aluguel e demais encargos. No segundo e terceiro mês também atrasaram com as obrigações. E, a partir do 4º mês – aluguel com vencimento 10.06.2014- não efetuou mais o pagamento dos aluguéis.

Assim, várias outras infrações foram praticadas pelos requeridos, ora locatários, não tendo adimplido diversos de seus deveres contratuais. Vejamos.

Os valores relativos às despesas de água deixaram de ser pagas em março. Abril, maio, junho e julho; o IPTU em maio, junho e julho.

1.3. Em 21 de junho, os requeridos foram notificados extrajudicialmente a efetuarem os pagamentos dos débitos referentes ao imóvel, assim como os alugueis, porém, mesmo com o recebimento da notificação (doc. anexo) os requeridos não justificaram e nem tentaram negociar os débitos existentes;

Diversas foram as tentativas de cobrança e negociação dos valores devidos, entretanto, sem êxito.

Nota-se, portanto, que há aproximadamente 5 (cinco) meses verifica-se sistemático descumprimento contratual pelos requeridos, não arcando esta com as obrigações que lhe são devidas, conforme entabulado no Contrato de Locação.

Ressalta-se ainda, que a clausula referente a caução não foi cumprida pelos requeridos e ainda cortaram uma arvore que era localizada na parte interna do imóvel – na garagem – sem autorização da requerente, verificando-se assim, que os requeridos estão agindo como se donos fossem do imóvel.

1.4. Desta forma, não resta à requerente medida outra que não a propositura da presente ação, afim de que possam reaver a posse do imóvel de sua propriedade, bem como receber os valores que lhe são devidos pelos aluguéis vencidos e demais encargos relativos ao imóvel.

Conforme se verá demonstrado em sequência, cristalino é o direito da requerente.

II. DO DIREITO

2.1 Da rescisão do contrato

A Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê, entre outras normas, o seguinte:

“Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

[...]

III– em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

[...]

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

[...]

2.2. Não obstante, vejamos o que determina o contrato celebrado entre as partes:

CLÁUSULA II- ALUGUEL E FORMA DE PAGAMENTO – O ALUGUEL MENSAL LIVREMENTE CONVENCIONADO É DE R$ 700,00 (setecentos reais), AO QUE SE ACRESCE AS TAXAS E OS IMPOSTOS, VENCENDO-SE TODO DIA (DEZ), após esse período acresça-se juros de 10%(dez por cento) ao mês, mais juros diários de 1%(um por cento).

CLÁUSULA III – LOCAL PARA PAGAMENTO – OS ALUGUÉIS MENSAIS serão entregues diretamente nas mãos da locadora, ou pessoa enviada por ela, mediante recibo, assim como o valor do IPTU, equivalente a 25,00(vinte e cinco reais).

CLAUSULA VI - ENCARGOS ACESSÓRIOS – SERÃO PAGOS OBRIGATORIAMENTE PELO(A) LOCATÁRIO(A): IMPOSTO PREDIAL, TAXA DE BOMBEIRO, CONTA DE LUZ, SEGURO DO IMÓVEL CONTRA INCÊNDIOS OU QUALQUER OUTRO QUE VENHA INSCIDIR SOBRE O IMOVEL

2.3. Como cediço, é inescusável a obrigatoriedade dos requeridos em arcarem com o pagamento ajustado a título de aluguel, bem como pelas despesas ordinárias de IPTU e demais encargos que recaem sobre o imóvel. .

2.4. O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:

“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.”

2.5. Atente-se, ainda, para o fato de que a cobrança dos aluguéis atrasados é plenamente cumulável com o pedido de rescisão contratual inerente à ação de