Contrato Preliminar

Contrato Preliminar é um contrato preparatório de um contrato futuro, nele estão contidos todos os requisitos indispensáveis à formação de um contrato qualquer. Têm autonomia porque existem e são válidos, quando estão presentes seus próprios requisitos essenciais, além disso, não deixa de ser um contrato, portanto é um instrumento jurídico apto a produzir efeitos contratuais. Ele tem por objeto a obrigação de fazer, assumida pelas partes, consolidada na conduta de celebrarem outro contrato futuro, chamado definitivo ou principal.

O contrato preliminar também pode ser chamado de promessa de contrato, por serem um acordo de vontades que visa à produção de efeitos jurídicos futuros.

Assim percebemos que o conceito do contrato preliminar está associado à idéia de um contrato futuro, que sem a sua existência ele deixa de fazer sentido.

Na concepção de Caio Mário da Silva Pereira, considera-se contrato preliminar: “aquele por vir do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal.”

E, ainda, na visão de Orlando Gomes : “convenção pela qual as partes criam, em favor de uma delas, ou de cada qual a, faculdade de exigir a imediata eficácia de contrato que projetaram.”

Esse tipo de contrato é muito frequente, sobretudo nas vendas imobiliárias, pois responde à exigência geral de fazer surgir uma meditação a favor de uma pretensão provisória entre as partes, aguardando para um futuro a definitiva e cuidadosa regulamentação do compromisso contratual.

A natureza jurídica do contrato preliminar é a obrigação de fazer, ou seja, de celebrar o contrato definitivo, tendo a de obrigar as partes à estipulação do contrato definitivo, com a consequência lógica, depois do preliminar, concluírem o contrato definitivo será este último a constituir a única fonte dos seus direitos e obrigações, pois o negócio preliminar será substituído pelo contrato definitivo.

Para que seja válido o contrato preliminar deve obedecer aos requisitos previsto no art. 104 -A validade do negócio jurídico requer:

I- agente capaz;

II- objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III- forma prescrita ou não defesa em lei.

No mesmo sentido é a redação do artigo 462 do cc

Art.462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deveconter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Vejamos, então, quais são as consequências do inadimplemento do contrato preliminar? Ou seja, quais são os seusefeitos,casoum dos contratantes recusa a estipulação do contrato definitivo, acarretando com isso o descumprimento da obrigação assumida no contrato preliminar.

Bem tecnicamente não podemos forçar o devedor de uma obrigação a realizar a conduta devida, pois todos os meios coercitivos são indiretos e pode acontecer que o devedor prefira arguir com as penalidades indiretas, do que do que fazer a conduta devida ao credor.

Neste caso a outra parte pode se dirigir ao Juiz e obter uma sentença que produza os mesmos efeitos do contrato não celebrado.

Deste modo, por exemplo, se A (através de um contrato preliminar obrigou-se com B a estipular um contrato definitivo, com o qual transfere a propriedade de seu apartamentoa favor de B) recusa estipular o contrato definitivo,