Direito Imobiliario

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Órgão : 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal

Classe : ACJ – Apelação Cível no Juizado Especial

N. Processo : 2014.10.1.000031-6

Apelante(s) : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

Apelado(s) : JAIRO RAMOS DA SILVA E OUTRO(S)

Relator(a) Juiz(a) : ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO. FINANCIAMENTO BANCÁRIO RECUSADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXISTÊNCIA DE CONTRATO AUTÔNOMO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CABIMENTO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE VALORES. ABUSIVIDADE. ARRAS. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE.

1. Acórdão lavrado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995, e arts. 12, inciso IX, 98 e 99 do Regimento Interno das Turmas Recursais. Recurso próprio, regular e tempestivo.

2. PRELIMINARES.

2.1. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA: O valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido, e não ao valor total do contrato. Assim, observado o pedido deduzido (devolução em dobro de comissão de corretagem), é competente o Juizado Especial Cível. Preliminar rejeitada.

2.2. ILEGITIMIDADE PASSIVA: A legitimidade das partes deve ser aferida em abstrato a partir dos fundamentos expostos na petição inicial, segundo a teoria da asserção. Por outro lado, saber se as construtoras/incorporadoras devem ou não arcar solidariamente com a devolução da comissão é matéria que interessa à solução do mérito da lide, não à análise das condições da ação. Preliminar rejeitada.

3. A relação material estabelecida é de consumo, diante da venda de um produto (imóvel) por um fornecedor (recorrente) a um consumidor (recorridos). A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo código de defesa do consumidor. Precedente: (Acórdão n.744737, 20120111815824ACJ, Relator: ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 23/07/2013, Publicado no DJE: 01/08/2013. Pág.: 261).

4. De acordo com o documento de fls. 102/103, os autores/recorrentes, firmaram contrato com a ré/recorrida FÁCIL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., para intermediação na aquisição do imóvel objeto do presente feito e, ao contrário dos muitos casos de ações de cobrança de comissão de corretagem, onde a compra do imóvel ocorre diretamente da construtora, no presente caso, os autores/recorrentes firmaram contrato de corretagem com a ré/recorrida, independentemente de qualquer relação com construtora vendedora e, neste caso, não há de se falar em ilegalidade da cobrança da comissão e, muito menos, da irregularidade do contrato celebrado, eis que autônomas as relações jurídicas.

5. Por força da disposição inserta no artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, "consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado", bem como aquelas que imponham a perda total do valor pago ou exigência de vantagem excessiva, estabeleçam obrigações iníquas ou o coloquem em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade.

6. A retenção de valores calculados com base no preço total do imóvel configura uma das modalidades de cláusula abusiva, assim como fere os princípios que regem a relação de consumo, porque desconsidera a desigualdade da força econômica das partes envolvidas, além das características específicas da atividade comercial e da relação jurídica entabulada, uma vez que a incorporadora, ao retomar o imóvel, o recoloca no mercado a preço superior, por conta da valorização imobiliária, e o vende a outro comprador.

7. Sendo assim, a multa pela rescisão do contrato a pedido do adquirente deve ser reduzida a 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos. Este é o entendimento esposado pela jurisprudência, haja vista o seguinte julgado, "verbis": "2. Não obstante a desistência da contratação pelo consumidor, mostra-se abusiva a segunda parte da cláusula penal contratual que estabelece o percentual de 10% sobre o valor do negócio a título de ressarcimento de despesas com comercialização, publicidade, tributos e comissões de vendedores, pois importa enriquecimento indevido da requerida, que irá lucrar com a revenda do imóvel". (Acórdão n.466741, 20080710120342ACJ, Relator: JOSÉ GUILHERME, Relator Designado: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 06/10/2009, Publicado no DJE: 03/12/2010. Pág.: 253)

8. A aprovação do financiamento junto a instituições financeiras é, em regra, de responsabilidade dos promitentes compradores do imóvel. Assim, tendo a rescisão sido motivada pela não aquisição de crédito para a quitação do imóvel, cabível o perdimento do valor pago a título de sinal (arras).

9. Assim, cabe à ré, MRV ENGENHARIA, reter, tão somente, os valores pagos a título de arras (R$ 413,18 - quatrocentos e treze reais e dezoito centavos) e de multa contratual de 10% (dez por cento) do montante recebido, de R$ 84,95 - oitenta e quatro reais e noventa e cinco centavos.

10. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, dou provimento parcial ao recurso da ré, reduzindo o valor da condenação para R$ 351,41(trezentos e cinquenta e um reais e quarenta e um centavos).

11. Sem custas e sem honorários, tendo em vista a sucumbência recíproca.

A C Ó R D Ã O

Acordam os Senhores Juízes da 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ – Relator, FLÁVIO AUGUSTO MARTINS LEITE – Vogal, AISTON HENRIQUE DE SOUSA – Vogal, sob a presidência do Juiz ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, em proferir a seguinte decisão: CONHECER. REJEITAR AS PRELIMINARES. NO MÉRITO, DAR PROVIMENTO, EM PARTE, AO RECURSO. MAIORIA. VENCIDO O 2º VOGAL, e de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 29 de abril de 2014.

Juiz ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ

Presidente e Relator