Direito Imobiliário - Questão De Registro Imobiliário E Propriedade

Questão.

Luiz e Carolina, pretendiam comprar imóvel para fixar sua futura residência. Conversando com os irmãos Plinio e Raíza, estes lhes mostraram um imóvel, alegadamente de sua propriedade. Firmaram o contrato adequado de compra e venda e pagaram o preço. Ao procurarem o despachante para regularizar no registro de imóveis, este lhes revelou que o imóvel estava registrado em nome de Aristeu Costa, pessoa até então desconhecida. Como advogado, especialmente à luz dos registros imobiliários da propriedade, esclarecer a ocorrência, dando soluções para o casal. A resposta envolve a temática do Registro Imobiliário e a noção de propriedade.

OBSERVAÇÃO: a) O trabalho deverá constar de um parecer sobre o problema solucionado à luz do Código Civil, posicionando-se o aluno como advogado de Luiz e Carolina. O trabalho deverá ter o mínimo de duas e o máximo de quatro folhas. A entrega do trabalho deverá ocorrer no dia 25 de setembro, em aula, não sendo recebido antes ou depois dessa data; b) Preparar livremente uma jurisprudência relativa ao TEMA RELATIVO ao contrato de compromisso de compra e venda e o direito real, com íntegra do acórdão, devendo a mesma ser entregue juntamente com o trabalho. O acórdão deverá ser no original, extraído via eletrônica, assinalando ou grifando o aluno os pontos que achar importantes dentro do tema escolhido, com breve comentário.

RESPOSTA

Levando-se em consideração o caso acima exposto sob a perspectiva do casal (Luiz e Carolina) que foi claramente lesado no negócio jurídico firmado com os irmãos de Plínio e Raíza, segue abaixo as soluções cabíveis para o casal.

Solução 1: Resolução do Conflito Extrajudicialmente

Tendo-se em vista que, em um primeiro momento, os irmãos de Plínio e Raíza afirmaram ser os proprietários do imóvel é possível que, de fato, realmente tenham adquirido o imóvel do real proprietário - Aristeu Costa - mas tenham deixado de proceder ao registro do imóvel por razões próprias. Nesse sentido, dado ao fato de haver um contrato de compra e venda adequadamente firmado entre os irmãos e o casal, é possível que se exija dos irmãos que eles cuidem de proceder à retificação do registro do imóvel (arcando com todos os custos de tal procedimento), para que assim, seja de fato cumprida a obrigação de transferência definitiva da propriedade, que por sua vez, é uma obrigação compulsória.

Solução 2: “Ação de Perdas e Danos”

Tendo-se em vista a inadequação da ação de adjudicação compulsória decorrente da falta de regularização da suposta propriedade dos réus, como bem estabelece a doutrina:

“(...), é preciso verificar que a ação de adjudicação compulsória não é a ação adequada para obter a propriedade quando o promitente vendedor não é titular do domínio do imóvel, ou, ainda, a outorga de escritura registrável depende de providências para a regularização da propriedade, tais como a aprovação de loteamento, a instituição de condomínio edílicio, a retificação do registro, a apresentação de certidões negativas fiscais etc. Isto porque, como veremos, (...), a sentença será inócua se a propriedade for irregular ou não estiver em nome do réu da ação; neste último caso em razão do princípio da continuidade dos registros públicos. (Maria Helena Diniz. Sistemas de Registro de Imóveis, pág. 42)”.

Logo, tendo sido o contrato adequadamente firmado, o mesmo é plenamente exigível no sentido das responsabilidades contraídas, ora, Luiz e Carolina realizaram o pagamento do bem imóvel e eram compradores de boa-fé. É totalmente cabível a “Ação Por Perdas e Danos” em face dos vendedores, conforme estabelece o art. 402 do CC. Um importante instituto a ser observado, e até mesmo aplicado neste caso, é o da evicção (conforme os arts. 447 - parte “a”; 449 e 450, inc. II e III do CC),