Direito Imobiliario

Responsabilidade civil do empreiteiro, construtor e incorporadorAnadélia Viana Souza

1 INTRODUÇÃO

O desabamento no canteiro de obras de uma futura estação do metro, ocorrida recentemente no Estado de São Paulo, trouxe a tona, a questão acerca da responsabilidade civil no âmbito da construção civil.

O Código Civil vigente, não tratou especificamente da responsabilidade civil do construtor e do incorporador, disciplinou somente sobre a responsabilidade do empreiteiro.

2 CONCEITOS

Ao se referenciar acerca de responsabilidade de incorporador e construtor, mister se faz algumas conceituações, a saber:

1. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – definição no art. 28, parágrafo único, da lei 4.591/1964 – “atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas”.

2. INCORPORADOR – a mesma lei supracitada, em seu artigo 29, define incorporador como “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terrenos, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

3. CONSTRUTOR – aquele que constrói.

4. EMPREITEIRO – aquele que faz obra de empreitada, sendo empreitada aquela obra que fica sob a responsabilidade de outrem; trabalho cujo preço, previamente ajustado, é pago de uma só vez.

3 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR

Um bom exemplo de responsabilização de construtor é o caso nacionalmente conhecido do Palace-II, que, de acordo com Sergio Cavalieri Filho, “no dia 22 de fevereiro de 1997 um prédio de 22 andares, completamente habitado, desmoronou em plena madrugada em um dos bairros residenciais mais nobres do Rio de Janeiro. Além de uma dezena de vítimas fatais, que ficaram soterradas por vários dias até que o restante do prédio fosse demolido, o acidente deixou dezenas de famílias ao relento. Antes, famílias bem alojadas e de situação econômica estável; depois, por terem perdido tudo, não tinham onde alojar seus filhos e nem o que vestir” (2009, p. 344).

Assim, a responsabilidade contratual do construtor decorre de contrato de empreiteira, que tem o intuito de prestar serviços, finalizando uma determinada obra. Desta maneira, a prestação de serviços tem-se como desígnio o serviço em si, enquanto a empreitada busca-se o resultado final.

A diferença quanto à direção e aos riscos, no contrato de prestação de serviços, quem fiscaliza as diversas etapas do trabalho é o dono da obra, motivo pelo qual o mesmo torna-se responsável pelos riscos e danos causados a outrem, já na empreitada, caberá ao empreiteiro a fiscalização da obra, suportando os riscos inerentes a ela.

4 DA OBRIGAÇÃO DE RESULTADO

A principal obrigação do empreiteiro é executar a obra, da maneira que foi contratada, portanto, o construtor tem uma obrigação de resultado, entendendo-se como aquela em que o devedor assumiu a responsabilização pelo resultado certo e determinado. Tal obrigação difere da obrigação de meio, ou seja, o devedor apenas se obriga a colocar sua habilidade técnica, prudência e diligência, para atingir o resultado.

Neste sentido, Sergio Cavalieri Filho versa que “a responsabilidade do construtor é de resultado porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos, que importem sua ruína total ou parcial configuram violação ao dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha – força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro” (2009, p. 346).

Assim, a obrigação que o construtor assume, em face da lei e do contrato, é de resultado, pois se tem o compromisso de executar a obra de modo satisfatório, sólido e seguro.

5 VÍCIOS OU DEFEITOS OCULTOS

Os litígios no que tange à responsabilidade civil do construtor, do empreiteiro e do incorporador, são referentes aos vícios ou defeitos ocultos, pois no momento da entrega da obra está tudo perfeito, em perfeito estado, mas tempos depois começam a aparecer rachaduras, infiltrações, vazamentos, entre vários outros defeitos.

Desta maneira, demonstrado o defeito ou vício da coisa, que era efetivamente oculto, não pode se pensar que a obra estava completamente aceita, em decorrência do recebimento, pois somente será extinto os vícios aparentes, mas os vícios ocultos poderão ser argüidos por todo o prazo qüinqüenal da garantia.

6 DA PREVISÃO DO ARTIGO 1245 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916

No tempo de vigência do Código Civil de 2002, o artigo 1245 foi o alicerce legal da responsabilidade do empreiteiro de construção, cujo conteúdo causou inúmeras dúvidas e divergências entre a doutrina e a jurisprudência. Esse dispositivo somente seria aplicável ao contrato de empreitada de construção de obras de vultos, com o fornecimento de materiais, sendo necessária, ainda, a ocorrência de defeitos ou falha na construção, pois só assim incidiria a solidez e a segurança da obra.

Como se percebe, o Código Civil de 1916 foi editado há mais de 80 anos, quando a construção civil estava iniciando, portanto, o artigo 1245 deve-se ser interpretado restritivamente, pois hoje não mais se ajusta aos problemas existentes nas construções civis da atualidade.

Assim descreve o artigo 1245 do Código Civil de 1916, então revogado:

“Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”.

É por essas razões que Sergio Cavalieri Filho acredita que “o artigo 1245 do Código Civil