Incorporação Imobiliaria

INTRODUÇÃO

Este estudo trata da atividade de incorporação imobiliária, que foi normatizada pelo legislador brasileiro com a edição da Lei 4.591/64. Esse dispositivo teve como objetivo principal vedar o enriquecimento ilícito do incorporador em detrimento da "economia popular".

A questão da compra de um bem com o pagamento antecipado do preço para recebimento futuro de um produto, sem sombra de dúvida, constitui um risco para o consumidor, agravando-se ainda mais a situação no setor imobiliário, onde os valores das prestações do imóvel são significativos.

1. A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

1.1 Conceito

O contrato de incorporação imobiliária é disciplinado pela Lei nº 4.591/64, que normativa as relações jurídicas que resultavam desse tipo de negócio, suprindo as falhas do então superado DL 5.481/28, cujo elenco do seu parágrafo único do art. 28, conjugado com o art. 29 da mencionada lei vigente, fornecem os elementos para que se possa definir o contrato de incorporação imobiliária, como sendo ele um negócio jurídico no qual uma das partes, chamada incorporadora, se obriga a promover e realizar uma construção imobiliária, para alienação de frações do terreno vinculadas a unidades autônomas a uma ou mais pessoas que se obrigam a adquiri-las, pagando o preço desde logo, ou, como ocorre mais freqüentemente, em prestações futuras.

A incorporação imobiliária é, portanto, uma atividade empresarial sujeita aos regramentos legais. Diz o parágrafo único, do art. 28, da Lei 4.591/64, que:

... considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (LEI 4.591/64).

1.2 A figura do Incorporador

A figura do incorporador é definida legalmente (artigo 29) como sendo a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que aceita propostas, compromissa ou efetiva a venda de unidades a serem construídas, coordenando e levando a termo o empreendimento.

O que caracteriza a atividade do incorporador, o seu traço distintivo, segundo o recorte legal, é a intenção de, no curso da obra, ou até mesmo antes, ainda na fase de lançamento mercadológico do empreendimento, alienar frações ideais do terreno vinculadas a unidades a serem construídas.

Da definição legal, extrai-se o perfil do incorporador: - é o empreendedor que visa lucro operando com recursos de terceiros, ou seja, capta recursos dos promissários ou cessionários compradores mediante promessa de alienação e os aplica na construção de unidades imobiliárias que serão entregues no futuro.

A partir do momento em que o incorporador registra o memorial da incorporação, por imposição da lei, ou começa a alienar ou a prometer à venda unidades autônomas a serem construídas e entregues no futuro (interpretação jurisprudencial), torna público o regime sob o qual a obra será edificada.