PECULIARIDADES DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IRRETRATÁVEL

1) Defina e estabeleça as diferenças conceituais entre o compromisso de compra e venda registrado e não registrado na matrícula do imóvel?

O compromisso de compra e venda é um instituto de direito real, sendo, portanto, um contrato pelo qual o proprietário de um imóvel promete vendê-lo a um comprador mediante o pagamento de um preço pré-determinado. O compromisso de compra e venda pode ser feita por meio de um contrato particular ou por escritura pública realizada em Cartório de Notas. Entretanto, tal compromisso não transfere a propriedade automaticamente ao promitente comprador, devendo este inicialmente quitar a obrigação e posteriormente requerer a escritura definitiva de compra e venda que deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O caso prático mais comum que se enquadra nesta breve definição são as vendas de imóveis ainda em planta, pois se trata de uma negociação a cerca de um imóvel que ainda não existe, desta forma, alinhando-se a um contrato que irá se resolver/extinguir no futuro.

Contudo, uma vez que, o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado na matrícula do imóvel, conforme os artigos. 1.417 e 1.418, CC/2002, o promitente comprador terá seu direito à aquisição do imóvel assegurado, possuindo efeito erga omnes (contra terceiros) e direito de sequela, de modo que eventuais novos atos de disposição ou oneração praticados pelo promitente vendedor, de má fé, em benefício de terceiros são ineficazes frente ao compromissário comprador.

Entretanto, segundo o doutrinador VENOSA (p. 520, 2010),

(...) essa providência poderia ser dispensada, se o adquirente provasse que pagou todo o preço. (...) Essa escritura definitiva aí exigida é superfetação burocrática irritante e meramente cartorial no atual estágio do histórico do direito imobiliário do país.

Desta forma, é certo de que pode – se dizer que o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça – STJ assemelha-se a tal citação, uma vez que, o STJ afirma em sua súmula n °. 239 que “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Demais disso, a regra diz que, sem o registro, a negociação terá mera natureza pessoal, portanto, o promissário comprador não terá a garantia de que o imóvel prometido não será penhorado em razão de dívidas posteriores a sua celebração ou não sofra nenhum outro prejuízo relevante para o negócio.

2) Quais são os requisitos de validade e os fatores de eficácia do compromisso irretratável de compra e venda?

Para que se firme o compromisso irretratável de compra e venda os requisitos necessários para se dar validade ao ato, ao negócio jurídico, são: a presença de pelo menos dois sujeitos que exteriorizem sua vontade, ambos deverão ser capazes, a vontade deverá ser manifestada sem a presença de vícios que a infestem, o objeto tem que ser lícito e possível juridicamente, observando-se ainda a causa e a forma prevista em lei para que possa ser recebido pelo sistema em busca de seus efeitos típicos.

Todavia, quanto aos fatores de eficácia, estes estão ligados ao advento de condição, termo ou encargo; e deste modo o