Qual Seria O Limite Da Multa Contratual Por Atraso No Pagamento Dos Aluguéis?

Qual seria o limite da multa contratual por atraso no pagamento dos aluguéis?

Tudo o que “pesa” no bolso gera muita controvérsia e questionamentos e, com a multa pelo atraso no pagamento dos aluguéis não é diferente. Além de polêmico, o limite da multa nos contratos de locação gera muita dúvida, pois a grande maioria dos envolvidos costuma fazer confusão com diversos dispositivos legais que não se aplicam ao caso.

Nosso objetivo não é esgotar a discussão, mas apenas esclarecer alguns pontos e passar a interpretação que se julga a mais adequada, corroborada em decisões de Tribunais Superiores.

Para começar, vamos ao limite menor, mas não menos popular, o popular percentual de “2%”. Este limite percentual geralmente é o preferido dos inquilinos inadimplentes, que julgam ser o mais correto a ser aplicado nas locações, por ser um limite previsto no Código Civil vigente. Porém, nosso Código Civil estabelece este limite ao tratar do atraso no pagamento da taxa condominial, não se aplicando assim no atraso de pagamento do aluguel. O art. 1.336, §1º do referido dispositivo legal é bastante claro neste sentido, não havendo dúvida quanto à sua não aplicação no atraso do aluguel.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Passando para o Código de Defesa do Consumidor, também encontramos o limite de 2% para multa sobre pagamentos atrasados, porém, o CDC não pode ser aplicado às locações pois a relação locatícia não é considerada uma relação de consumo, até porque existe lei específica (Lei 8.245/91) para tratar das questões relativas ao inquilinato.

CDC. Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;

II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

III - acréscimos legalmente previstos;

IV - número e periodicidade das prestações;

V - soma total a pagar, com e sem financiamento.

§ 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.

Esclarecida a controvérsia sobre o percentual de 2%, trataremos agora de um percentual mais justo, mas não obrigatório, com será visto a seguir, qual seja, a multa de 10% sobre o valor do débito.

O art. 9º do Decreto Federal 22.626/33 (lei de usura) tem a seguinte redação:

Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

Este Decreto trata das relações de mútuo e servia para situações previstas no CC/1916. O CC/02 não faz qualquer menção à Lei de Usura, ao contrário do que sistematicamente faz com aquelas leis que pretende manter em vigor.

De qualquer maneira, independente da discussão sobre a vigência ou não da Lei de Usura diante do novo Código Civil, a relação locatícia é prevista por lei específica, não se devendo aplicar um Decreto que trata de assunto diverso aos contratos de aluguel.

É importante