Trabalho De Avaliação Da Disciplina De Gestão De Processos Do Curso De Administração

1.Metodologia

Para o desenvolvimento do trabalho foi realizada uma pesquisa de campo acerca do tema “processos de negócios”, além da realização propriamente dita de um estudo de caso, envolvendo entrevistas com os proprietários no processo de incorporação e a elaboração de um mapa cognitivo (ver Anexo I) para ambientar o problema.

A Empresa na qual colaborou com a pesquisa refere-se à Felix’s Imóveis Ltda., representada pelo sócio Administrador Lucival Felix de Souza e o sócio Diretor Lucivanio Felix de Souza. Tendo como missão, visão e valores representados abaixo.

2.Processo de Incorporação

O processo de incorporação imobiliária envolve, de forma bastante simplificada três grandes etapas: Incorporação, Vendas e Construção.

A etapa de Incorporação engloba diversos passos que começam pelos estudos de viabilidade para a compra de um novo terreno, passando pelo desenvolvimento dos projetos arquitetônicos (legal e executivo) e chegando às fases de plano de vendas, desenvolvimento de marketing e confecção do Memorial de Incorporação. Após isso, acontece o ápice do processo com o lançamento do empreendimento imobiliário, suportado pela equipe de vendas, atuando desde este momento até a finalização das unidades em estoque. Posteriormente ou em paralelo, ocorre a execução de todos os projetos feitos anteriormente, com a realização da obra propriamente dita, para posterior entrega das unidades aos clientes adquirentes.

3.Fluxograma de Macroprocessos de Incorporação

A seguir, segue uma descrição mais detalhada de cada etapa e de como cada área participa deste processo e como ocorre a interação entre as mesmas. Na figura 3 pode-se observar um fluxograma dos macroprocessos existentes.

Fluxograma de macroprocessos de incorporação imobiliária. Fonte: autores.

Nos próximos tópicos serão abordados detalhes de cada área.

3.1.Novos Negócios

É na área de novos negócios que começa todo o ciclo imobiliário. É nela onde os terrenos são comprados já com a idéia do que será o empreendimento. Inicia-se com a oferta de um novo terreno por um corretor. Posteriormente, é solicitado a um projetista para fazer um estudo de massa, que representa um esboço do projeto poderá ser desenvolvido, baseado nas premissas comerciais passadas pela própria área (tipologia e padrão de mercado) e em questões de legislação da prefeitura. Após isso, um estudo de viabilidade econômico-financeira é realizado a partir do estudo de massa do projetista e nos parâmetros praticados pela empresa.

Caso o negócio seja viável, uma proposta será apresentada ao proprietário, sobre a qual o mesmo deverá decidir se aceita ou não. Em caso positivo, uma Opção de Compra e Venda é assinada entre as partes, permitindo dentro de um prazo estipulado (em geral, 45 dias) que a empresa interessada tenha o direito exclusivo de fazer estudos mais aprofundados sobre o terreno, bem como topografia, sondagem, levantamento arbóreo, retirada de certidões do proprietário e do imóvel, dentre outros.

Passado o prazo da opção e se todos os levantamentos anteriormente citados apontarem para um cenário positivo, o negócio é finalizado a partir da assinatura de um Instrumento Público de Promessa de Compra e Venda, o que permitirá, enfim, que o empreendimento comece a ser desenvolvido de fato.

3.2.Projeto Legal

Findado o processo de compra do terreno, começa a ser desenvolvido o projeto arquitetônico do empreendimento. Um escritório de arquitetura é contratado para o desenho do mesmo, que deverá obedecer ao que foi desenvolvido no Estudo de Massa anteriormente citado e na legislação pertinente ao zoneamento em questão, porém, agora, com uma maior riqueza de detalhes.

A área de Projeto Legal atua neste processo, basicamente, fiscalizando o trabalho do projetista, ou seja, checando se o projeto está atendendo aos parâmetros legais estipulados. Além disso, é responsável por todo o processo de legalização, que envolve a etapa de protocolar o projeto nos órgãos competentes para a aprovação do mesmo, como, por exemplo, a Secretaria de Urbanismo, Secretaria do Meio Ambiente, Corpo de Bombeiros, CET-Rio, dentre outros. Ou seja, o objetivo final é a retirada da Licença de Construção.

Vale ressaltar também, que este setor também é responsável pela retirada do habite-se ao final da obra, em um trabalho em conjunto com a Engenharia.

3.3.Produto

A área de produto atua em conjunto com diversas outras áreas. Além de atender as exigências da Gerência de Incorporação, atua mais diretamente com o projetista que está desenvolvendo o Projeto Legal. Repassa para o mesmo alguns detalhes de projeto que deverão ser planejados, como por exemplo, tamanho dos cômodos, número de vagas de garagem, disposição da área de lazer, dentre muitos outros.

Como o próprio nome diz, esta área é a responsável pelo gerenciamento do desenvolvimento do produto, ou seja, o empreendimento que será ofertado ao mercado na fase do lançamento. Por isso, é importante a interação desta área com diversas outras mais comerciais, como, por exemplo, Marketing, Inteligência de Mercado e Vendas.

Além do gerenciamento do Projeto Legal, é responsável também por diversas outras etapas, bem como os Projetos de Decoração e Paisagismo, a elaboração de Imagens e Plantas Humanizadas, o desenvolvimento e a execução do stand de vendas, de ter outras.

3.4.Projeto Executivo

Este é um setor extremamente técnico que possui como finalidade principal a verificação se o Projeto Legal que está sendo desenvolvido é executável, ou seja, se é possível de ser construído. Para tal, realiza uma série de estudos com calculistas e projetistas terceiros, para o desenvolvimento de projetos de tubulação, energia elétrica, gás, água e cálculos estruturais.

Finalizados esses estudos, é elaborado o chamado Ante-Projeto Executivo, que engloba uma série de projetos realizados que serão repassados para a Engenharia, responsável pela execução dos mesmos na etapa de construção.

Esta é uma área que possui uma forte integração com setor de Produto e Engenharia.

3.5.Marketing

Finalizados os projetos arquitetônicos, começa a entrar em ação todo o plano de ação comercial a ser desenvolvido. A área de Marketing