LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

ANDREZA NEVES[pic 1]

FABIANA CALADO

LEILANE FREITAS

MICHELE VIVIANE

RONALD REZENDE

SAMUEL CÔRREA

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Imóvel Localizado no Bairro K

Locus Engenharia e Consultoria Ltda

Avenida da Esperança, 13 - Bairro da Felicidade

CEP: 33.333-033 - Belo Horizonte – Tel.: [phone]

Engenheiro Responsável - João César de Menezes - 44.555/D

Exma Juiza Maria Evangelista do Carmo Figueira[pic 2]

12ª Vara Civel de Belo Horizonte

João César de Menezes, engenheiro civil, sócio-diretor e responsável técnico pela Empresa Locus Engenharia e Consultoria Ltda., a qual foi contrata pela Prefeitura Municipal, para a elaboração de um Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano, sendo seu responsável técnico o ENGENHEIRO DE AVALIAÇÃO, e tendo procedido às diligências, vistorias e pesquisas que se fizeram necessárias, vem apresentar à consideração da Exma. As conclusões a que chegou, por meio do seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Locus Engenharia e Consultoria Ltda

Avenida da Esperança, 13 - Bairro da Felicidade

CEP: 33.333-033 - Belo Horizonte – Tel.: [phone]

Engenheiro Responsável - João César de Menezes - 44.555/D

SUMÁRIO[pic 3]

Apresentação        1

Objetivo        1

Vistoria da região        1

Vistoria do imóvel        1

Critério        1

Metodologia        2

Custo das Benfeitorias        2

Avaliação do Imóvel – Data Base: Nov./12        2

Atualização do Valor do Imóvel – Base: Out./13        3

Encerramento        4

Quesitos        4

Anexos        6

Apresentação

Para a elaboração do presente Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano foi contratada a Empresa Locus Engenharia e Consultoria Ltda., com sede na cidade de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais, à Avenida da Esperança, nº 13. Empresa atuante no ramo de Engenharia Civil, em projetos, consultorias, perícias, assistências técnicas e avaliações há cerca de dez anos, na pessoa do engenheiro responsável João César de Menezes e, cujo trabalho cumpre agora à Contratante analisar.

Objetivo

O presente laudo visa apresentar o valor de mercado do imóvel localizado no bairro k, onde será necessário fazer a desapropriação, para a implantação de obras de infra-estrutura. O proprietário do imóvel não concordou com o valor proposto pela Prefeitura inicialmente, por isso será apresentada nova avaliação do imóvel.

Vistoria da região

Foi realizada a vistoria da região durante o período de pesquisa para levantamento dos dados para avaliação do imóvel, realizada em Novembro de 2012.

Vistoria do imóvel

Casa tipo residencial unifamiliar estruturada em alvenaria e concreto armado e telhado. Piso em cerâmica em todos os compartimentos e revestimento nas áreas frias. Lote no meio de quadra com topografia inclinada com área de 240m2, murado.

Critério

Todas as considerações feitas baseadas na planta do anexo 1.

Metodologia

A avaliação foi baseada em todos os parâmetros estabelecidos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Foi utilizado o método evolutivo, no qual a composição do valor total do imóvel avaliando foi obtido por meio da conjugação de métodos (direto + indireto). Para o cálculo do valor do terreno foi utilizado o método comparativo de dados de mercado, onde foi feita a aplicação do tratamento por fatores. Para a avaliação da casa foi adotado o método do custo, por meio do Custo Unitário Básico (CUB). Para o imóvel em questão, a benfeitoria trata-se de um muro construído ao redor do imóvel, seus quantitativos foram levantados e, o valor unitário de cada serviço foi baseado no Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI) e a depreciação do imóvel foi calculada a partir do método de Ross-Heidecke.

Custo das Benfeitorias

O custo com as benfeitorias feitas no imóvel foi calculado visando ressarcir o proprietário de forma justa. Para isso, foram utilizados os preços do SINAPI referente ao mês de maio de 2013, foi aplicado um coeficiente deflator de 5%, que é resultado da soma do Índice Nacional de Custo da Construção Nacional (INCC) acumulado no período. Avaliou-se o muro em R$ 7.812,44, o detalhamento do cálculo se encontra no anexo 02.

Avaliação do Imóvel – Data Base: Nov./12

A determinação da avaliação do imóvel foi baseada na pesquisa de mercado de novembro de 2012, que se constitui por ofertas de imóveis no mercado imobiliário e consulta a corretores imobiliários atuantes na cidade. Ao término da avaliação, chegou-se ao valor para ressarcimento do imóvel de R$190.000,00, o detalhamento do cálculo se encontra no anexo 03.

Foram considerados valores adequados aos fatores de homogeneização (fator de oferta, fator topográfico, fator de localização, fator de transposição), a fim de obter valores comparáveis entre os imóveis pesquisados e o imóvel em avaliação.

Atualização do Valor do Imóvel – Base: Out./13

A avaliação do imóvel foi realizada com base numa pesquisa feita em Novembro de 2012. Como ferramenta para atualização desses valores, utilizou-se o INCC com intuito de dar a avaliação maior confiabilidade, foram considerados os seguintes valores: