Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

LAUDO        DE        AVALIAÇÃO

1. Solicitante:

Herdeiros de José Mauro Maciel Leite

1. Interessado / Proprietário:

Herdeiros de José Mauro Maciel Leite

1. Objetivo:

O objetivo do presente trabalho é a determinação valor de mercado do  imóvel situado à Praça Arthur Brasílio, n° 23, Centro, Baependi – MG, CEP: 37.443-000.

1. Objeto da Avaliação:

O objeto desta avaliação é o imóvel residencial unifamiliar localizado à Praça Arthur Brasílio, n° 23, no Centro de Baependi – MG, com área construída de 223,40 m² e  terreno com área de 549,12 m².

Inscrição Municipal: 01.01.154.0010.001

1. Condições, Ressalvas e Fatores Limitantes:

No desenvolvimento deste trabalho não foram observadas ressalvas ou fatores limitantes.

Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 - Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:

• Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel
• Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores, compradores, intermediários, etc.), através de pesquisa técnica investigativa de valores.

Foi verificada divergência entre a área do terreno descrita na matrícula 8.852 de  27 de novembro de 1989, que descreve uma área 532,77 m² e o documento de IPTU de 2017, onde consta uma área de terreno de 549,12 m²

Como na referida matrícula não menciona a área edificada, para presente avaliação foram consideradas as áreas de construção e terreno conforme registro de IPTU de 2017 fornecida.

Foi considerado que os imóveis estão livres e desembaraçados de quaisquer ônus e em condições de serem imediatamente comercializados ou locados.

1. Dados do Imóvel:

• Tipo: Casa.
• Área Edificada: 223,40 m².
• Área Terreno: 549,12 m².
• Endereço: Praça Arthur Brasílio, nº 23.

---

• Bairro: Centro.
• Município: Baependi.
• Estado: MG.
• Proprietário: José Mauro Maciel Leite
• Topografia: Terreno plano

1. Princípios dos Serviços e Atividades Executadas:

Os trabalhos de avaliação de imóvel compreendem as seguintes atividades:

• Coleta de Dados “In Loco”: Estudo e análise das documentações e busca de informações do respectivo imóvel.
• Relatório fotográfico documentando a situação encontrada, que faça parte da finalidade do trabalho de avaliação do imóvel.
• Anotações referentes à caracterização do local, no que se referem as características físicas encontradas, informações locais e levantamento dos dados cadastrais.
• Elaboração de um relatório contendo a caracterização do local, descrevendo a situação encontrada durante a vistoria e análise de documentos.

1. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria do imóvel: Abril de 2018

1. Caracterização da Região

Imóvel localizado na região central do município de Baependi / MG.

[pic 1]

Coordenadas: S = - 21°57'32.98" // O = - 44°53'22,38".

---

1. Caracterização Física

Trata-se da região central do município de Baependi, com infraestrutura completa, ocupação residencial unifamiliar, comercial e multifamiliar, com padrão de ocupação normal, apresentando facilidade de acessos.

Baependi é um município do estado de Minas Gerais. De acordo com o censo realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia  e Estatística em 2010, sua população é de 18.292 habitantes.

A região é formada por construções de padrão construtivo normal e edificações de 01(um) a 02(dois) pavimentos, sendo o local bastante urbanizado. O tráfego de veículos  e pedestres é moderado. Nesta região o padrão de residência observado é normal.

1. Serviços / Infraestrutura

É dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, assim como: redes de água, energia elétrica, esgotos, pavimentação, serviço de coleta de lixo, segurança pública, lazer e telefone.

8.2 Caracterização do imóvel avaliando

Trata-se de imóvel de uso residencial, edificado em terreno no nível do logradouro público com área de 223,40 m² inserido em lote com 549,12 m², conforme documento de IPTU de 2017..

O imóvel avaliando possui estrutura geral em alvenaria, padrão de acabamento normal/alto, idade aparente do imóvel de cinquenta anos e encontra-se em excelente estado de conservação.

Foi observado o acabamento do imóvel em estudo como segue:

• Fachadas: revestidas totalmente com reboco, e pintura látex.

• Pisos: porcelanato nos banheiros, cozinhas e copa; taco nas salas e corredores; tábua corrida nos quartos.

• Paredes: revestimento em cerâmica extra nos banheiros e cozinha; revestimento total com reboco, e pintura látex nos quartos, salas e corredores.

• Tetos: laje sem rebaixamento e revestidos com reboco e pintura látex.

---

[pic 2]

Fachada do imóvel objeto deste trabalho técnico

1. Metodologia empregada

Método empregado: Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de Dados de Mercado”, com tratamento técnico aos dados com a utilização da regressão linear / inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2..

Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Home”.

1. Fontes de Consulta

A pesquisa de mercado deve ser realizada, no sentido da apuração dos valores unitários de imóveis semelhantes e/ou comparáveis ao avaliando. Para tal devem ser coletados dados junto a setores especializadas no mesmo segmento de mercado, Cartórios Imobiliários, Corretores, Imobiliárias, opiniões, ofertas, últimas transações, enfim, junto a todas as fontes que possam fornecer subsídios para determinação dos valores conforme determinação normativa constante no presente Laudo.