Modelo Laudo Avaliação de Imóveis

L A U D O    T É C N I C O    D E    A V A L I A Ç Ã O

INTERESSADO	:	xxxxxxxxxxxxxxxxxx
OBJETO	:	xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
FINALIDADE	:	DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL DE MERCADO.

DATA BASE

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DEZEMBRO DE 2016

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01 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O presente trabalho foi elaborado em conformidade com as Normas Técnicas para Avaliação de Imóveis Urbanos, estipulados pela NBR-14.653 (partes 1 e 2) da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que fixa diretrizes para avaliação de imóveis urbanos, dentro do postulado no Código de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, da Lei Federal nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966 e as disposições das Leis Comerciais e Fiscais, com o objetivo de se apurar o valor venal de mercado do imóvel em epígrafe.

Admitimos como de boa fé e confiáveis, as informações e documentações que nos foram fornecidas, bem como as pesquisas realizadas e necessárias à formação do valor.

A documentação relativa ao imóvel avaliando é satisfatória, não sendo feitas investigações no tocante a vícios documentais, hipotecas, ou ainda a autenticidade sobre escrituras ou registros feitos nos Cartórios competentes, não assumindo a signatária, qualquer responsabilidade sobre a natureza do imóvel, e matéria de engenharia, que não sejam implícitas ao exercício de suas funções do presente Laudo.

02 – TRABALHOS AVALIATÓRIOS

Os trabalhos avaliatórios compreenderam as seguintes etapas:

• Vistoria geral do imóvel, com levantamentos das suas características principais, medições  e tomada de fotografias.
• Diagnóstico do mercado.
• Pesquisas de preços de mercado, procedidas através de levantamentos realizados junto a empresas imobiliárias que administram e vendem imóveis na região.
• Metodologia e critérios de avaliação.
• Determinação do valor atual de mercado do imóvel.
• Conclusão.

03 – CONCEITUAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

Entendemos como valor de mercado, a expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação.

Este conceito é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, obedecendo às recomendações de Resolução XX, aprovada por unanimidade durante a 1ª Convenção Panamericana de Avaliações e Cadastro, realizada na cidade de Lima, Capital do Perú, no ano de 1.949, onde consta o seguinte:

“1ª - Que o valor de um imóvel, em dado momento, é único, quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado.  Este valor se deduz de:

a)	avaliação direta ou valor intrínseco, composto do valor do terreno, das construções e das benfeitorias;
b)	avaliação indireta ou valor rentístico, calculado com base na renda que produz ou pode produzir;
c)	valor venal estabelecido pela oferta e procura.

2ª - Este valor é ideal e o objetivo de uma avaliação é se aproximar o mais possível dele.

3ª - O grau de precisão de uma avaliação é função direta da finalidade para a qual é efetuada, seja tributária, hipotecária, comercial ou judicial.

A seguinte definição das Normas para Avaliação de Imóveis do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia:

"Valor de mercado é aquele pelo qual se realizaria uma negociação entre partes desejosos, mas não obrigados à transação, ambas conhecedoras do Imóvel e do mercado e admitindo prazo razoável para se encontrarem:”

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De acordo com o item 3.44 da NBR – 14.653-1, assim é definido Valor de Mercado:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e concientemente um bem, numa data de mercado, dentro das condições do mercado vigente”.

04 – REGIÃO DE SITUAÇÃO

O imóvel objeto da presente avaliação está situado na xxxxxxxxxx, esquina com xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, desta Capital (ANEXO-01).

Dito imóvel está situado nas proximidades da Lagoa da Pampulha, dos Estádios Governador Magalhães Pinto (Mineirão) e Jornalista Felipe Drumond (Mineirinho), Aeroporto Carlos Drummond de Andrade (Aeroporto da Pampulha), além de situar-se, também, nas proximidades dos Bairros Bandeirantes, Liberdade, Itamarati, Ouro Preto, dentre outros.

É fácil e normal a acessibilidade ao local, sendo feita, principalmente, através das avenidas Coronel José Dias Bicalho, Chafir Ferreira, Santa Rosa, Otacílio Negrão de Lima, Antônio Abrahão Caram, Coronel Oscar Paschoal e Alamedas do Ipê Branco, das Princesas, dos Jacarandás e das Quaresmeiras, dentre outras.

A região é dotada de completa infra-estrutura urbana completa, caracterizada por redes de energia elétrica, água, esgoto, telefone, coleta regular de lixo, ônibus coletivos, correios, táxis, praças públicas, entrega postal, etc.

Trata-se de uma região mista, com edificações comerciais e residenciais, predominantemente de padrão alto de construção.

De acordo com a Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo do Município de Belo Horizonte (Lei Municipal nº 7.166/96), o imóvel objeto da presente avaliação, está classificado como sendo Zona de Proteção Dois (ZP-2) que, de acordo com o artigo 7, diz o seguinte:

“regiões, predominantemente ocupadas, de proteção ambiental, histórica, cultural, arqueológica ou paisagística ou em que existam condições topográficas ou geológicas desfavoráveis, onde devem ser mantidos baixos índices de densidade demográfica;.”

Os parâmetros urbanísticos previstos na citada Lei do Zoneamento classificado para o imóvel avaliando, são os seguintes:

• coeficiente de aproveitamento – 1,00
• taxa de permeabilização – 30%
• altura máxima da divisa – 5,00 m
• cota de terreno por unidade habitacional – 1.000 m²/um.
• Logradouro:

- Alameda das Palmeiras – Via Coletora

- Alameda das Falcatas – Via Local

• De acordo com a citada Lei é assim definida:

• VIA COLETORA - “com função de permitir a circulação de veículos entre as vias arteriais ou de ligação regional e as vias locais;.”
• VIA LOCAL - “de baixo volume de tráfego, com função de possibilitar o acesso direto às edificações;”

05 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel avaliando, situado na xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, desta Capital, é constituído pelos lotes de terrenos de nºs xx, da quadra de nº 26, conforme constam na Guia de IPTU/2017 (ANEXO-05) e Informação Básica para Edificações da Secretária Municipal Adjunta de Regulação Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte (ANEXO-04), e respectivas edificações e benfeitorias.