O Direito de Vizinhança

DIREITO DE VIZINHANÇA

O direito de vizinhança é uma das formas de restrição ou limitação ao direito de propriedade. Está fundada na lealdade e boa-fé, nas regras de convivência social, com o fim de possibilitar uma harmônica coexistência social.

O conceito de vizinho, não abrange somente aqueles que moram ao lado de uma determinada propriedade, mas a todos que estão localizadas nas proximidades desta e que podem eventualmente sofrer prejuízos decorrentes do uso indevido dos direitos a ela inerentes.

MODALIDADES

a) Uso Anormal Da Propriedade:

Esta modalidade dá ao proprietário (abrangendo aqui, qualquer pessoa que esteja dispondo do imóvel, como o inquilino, por exemplo) o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha venha a interferir em sua segurança, saúde e o sossego (tranquilidade, bem-estar). Logicamente, obriga-lhe também a proceder de modo que no exercício ou uso de sua propriedade, não venha interfira na segurança, saúde e o sossego do seu vizinho.

As ofensas à segurança são aquelas que de alguma forma comprometem a estabilidade ou integridade das pessoas e dos bens pertinentes ao imóvel. Como por exemplo, o exercício de uma atividade que trabalha com substancias explosivas põe em risco toda sua vizinhança, por isso é indicado para tais atividades que sejam exercidas em lugares distantes de zonas habitadas.

Já as ofensas ao sossego, a tranquilidade, são aqueles que geram ruídos exagerados, como gritarias, festas, autofalante (som) em um volume muito alto.

Por último, as emanações de produtos tóxicos, que podem poluir a água ou o ar, são classificadas como ofensas a saúde.

É importante ressaltar que somente representa ofensa ao direito de vizinhança (atingindo diretamente a saúde, segurança e o sossego), o uso anormal da propriedade.

Dessa forma, a caracterização do mau uso ou do bom uso, somente poderá ser feita com a análise do caso concreto, sendo observado alguns fatores como: “a pré-ocupação (quem primeiro chegou ao local), a natureza do incômodo (se atinge a esfera interna do prédio adjacente), o grau de tolerabilidade, a possibilidade de sua atuação ou remoção, o interesse público etc. ”

b) Árvores Limítrofes:

A referida modalidade refere-se às árvores que estão localizadas no limite de duas ou mais propriedades, por isso a denominação “árvores limítrofes”. Vejamos o artigo 1.282 do CC:

“A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.”

Primeiramente, não há qualquer alusão sobre de que forma a árvore nasceu na divisória ou de espécie pertence a árvore, logo, mesmo que ela tenha sido plantada por um dos proprietários, continuará comum aos donos dos prédios confinantes.

Sendo pertença em comum, deverão ser observadas algumas condutas: caso seja cortada ou arrancada, deve ser repartida; os frutos deverão ser repartidos pela metade. Caso os galhos ou ramos estiverem causando prejuízo a algum dos proprietários, poderá este cortá-los.

Outra disposição importante, é que os frutos caídos de árvore de terreno vizinho em propriedade particular, pertencerá a este último. Caso caia em via, ou propriedade, pública, o fruto pertencerá à pessoa que o juntar.

c) Passagem Forçada:

A passagem forçada é o direito assegurado ao proprietário que através do seu imóvel, não tem acesso à via pública, nascente ou porto. Este tipo de imóvel é chamado de prédio encravado.

O direito a passagem forçada tem como fundamento a solidariedade nas relações de vizinhança e a necessidade econômica de se aproveitar o prédio encravado. É de interesse social que seja estabelecida uma passagem, caso contrário o imóvel se tornaria improdutivo.

O encravamento deve ser absoluto, e de maneira natural, não pode ser originado pelo próprio proprietário.

No entanto, a lei confere ao vizinho que concederá a passagem, o direito a indenização cabal, ou seja, justa, que poderá ser convencionada pelos interessados ou determinada judicialmente nos em que o vizinho se negar a permitir a passagem.

Havendo mais de um vizinho, será constrangido o vizinho cujo imóvel possibilitará a passagem de forma mais natural e de maneira mais fácil, sem a necessidade de construção de uma pequena estrada, ou adequação do terreno, o que dará o acesso mais rápido à via.

d) Passagem De Cabos e Tubulações:

Essa modalidade é bem parecida com a que foi anteriormente comentada, e pode ser considerada como um desdobramento da mesma. Nela o proprietário é obrigado a tolerar passagem de cabos e tubulações e outros condutos subterrâneos, no seu imóvel, em benefício de seus vizinhos desde que não haja outro meio de fazê-lo e que sejam serviços de utilidade pública.

Como foi visto, o proprietário também terá direito a indenização e de exigir que a instalação seja feita do modo menos gravoso possível. Se, por algum motivo, as instalações oferecerem risco a propriedade onde serão instalados os cabos e tubulações, o proprietário poderá exigir a realização de obras de segurança.

e) Águas:

A água tem um papel fundamental para a existência humana, tanto para sua sobrevivência quanto para sua economia. Portanto, a lei visa coibir o mau uso das águas por um determinado proprietário, em detrimento de seus vizinhos.

Vejamos o artigo 1.288 do Código Civil:

“O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior”.

O prédio inferior se refere ao que imóvel que fica localizado mais próximo da aérea da nascente, enquanto o inferior mais distante e posterior ao superior.

O dono do prédio inferior tem o direito de receber as águas que correm naturalmente do superior, porém não pode estancar seu fluxo. Do outro lado, não pode o possuidor do prédio superior, através de obras e desvios prejudicar as águas que correriam para o prédio inferior.

f) Limites Entre Prédios e Direito De Tapagem:

Essa modalidade dispõe sobre as demarcações entre os terrenos vizinhos. Cada proprietário tem o direito de murar, cercar, valar, ou de qualquer outra forma, delimitar a sua propriedade e as despesas oriundas dessa demarcação deverá ser repartida entre os interessados.