O Levantamento Arquitetônico

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Em atendimento à solicitação da Secretaria de Educação da Prefeitura Municipal de Salto da Divisa - MG, CNPJ 18.347.401/0001-88, delegou-se ao engenheiro civil Guilherme Sales de Oliveira, CREA- 131.702/D – MG, CPF: 077.289.606-28 RT.: da Empresa MOGNO Engenharia & Consultoria LTDA, CNPJ: 21.651.591/0001-37 a incumbência de proceder a avaliação do imóvel localizado na Rua Clemente Martins nº 188, bairro Centro, Salto da Divisa – MG.

1- INTERESSADO:

Secretaria de Educação da Prefeitura Municipal de Salto da Divisa - MG, CNPJ 18.347.401/0001-88

2 – OBJETIVO:

Subsidiar o processo de cessão do prédio da Escola Alziton da Cunha Peixoto.

3 - PROPRIETÁRIO:

Governo do Estado de Minas Gerais

4 - IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

4.1- Localização

Imóvel localizado na Rua Clemente Martins nº 188, bairro Centro, Salto da Divisa – MG.

4.2 - Acesso

O acesso aos imóveis é feito através da Rua Clemente Martins, rua asfaltada, estando proximo ao centro comercial.

4.3 - Caracterização da Região

A região onde está situado o imóvel avaliando possui relevo plano, de uso predominantemente residencial unifamiliar, abastecido de serviços publicos como rede eletrica, rede de agua tratada, telefone, rede de esgoto, serviço de coleta de lixo, comercio, bancos, saude e etc.

4.4- Descrição dos imóveis avaliandos Terrenos:

O terreno possui 2.531,72 m² sua posição é de esquina, com cota acima do nível da rua, de formato regular, plano, todo murado com pátio cimentado.

Benfeitoria :

Trata-se de uma escola com 1.481,76 m² de área construída, coberta por telhas de fibrocimento, diversas salas de aula, refeitoria, cozinha, sala de diretoria, sala de administração, sala de professores, sala de computação, dispensa, deposito, áreas de circulação e etc, o suficiente para utilização como instituição de ensino fundamental e médio. Possui portas de madeira maciça, metalias e prancheta, janelas em vidro temperado nas salas de aula e demais sendo janelas de ferro e vidro nos banheiros, piso ceramico e de granitina, laje inclusive no segundo andar, onde não possui laje é forrado com PVC. Paredes pintadas com tilta latex e barrado a óleo. Imóvel pode ser considerado padrão baixo com estado de conservação médio.

5 – METODOLOGIA UTILIZADA

Para a avaliação dos terrenos, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobiliário local, com dados recolhidos de transações imobiliárias realizadas pelo Banco Caixa, devido a inexisistencia de imobiliárias na cidade. Dessa forma a Metodologia de Comparativo de Dados de Mercado somente será aplicada para o terreno, sendo o imóvel, de área muito superior a qualquer imóvel tramitado nos ultimos anos na cidade será avaliado pelo método de Reedição, ou seja, pelo valor de reconstrução do imóvel.

Conforme pesquisa realizada na região do imóvel avaliando, para apuração de valor venal de mercado de terreno, verificamos ser possível a utilização neste trabalho do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que deve ter a preferência, sempre que possível, de acordo com a recomendação constante da NBR 14.653-1, em seu item

7.5: “... Para a identificação do valor de mercado do bem, sempre que possível preferir o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”. Para a avaliação de benfeitoria, pelo método de reedição, no presente trabalho será utilizado o CUB (Custo Unitário Básico) da tabela do SINDUSCON-MG (Sindicato da Indústria da Construção Civil em Minas Gerais), devidamente depreciado em relação ao “estado novo” pela tabela de “Hoss Heideck” e de acordo com a norma 14.653-4 (Empreendimentos).

5.1 - Aproveitamento Eficiente

O princípio que norteou o trabalho avaliatório foi o do aproveitamento eficiente, determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido pela ABNT NBR 14653-1:

“Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinentes”.

6 - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO

Os fatores utilizados na correção foram os fatores oferta, transposição de local e acabamento.

O que prevê a NBR 14653-2:

1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisadas em períodos máximos de 2 anos*

2- Devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis

3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.

A quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste trabalho avaliatório, esta compreendida e estipulado para o grau de fundamentação lI, que considera uma amostra de 05 referências.

7 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Conforme a NBR 14653-1, Avaliação de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item

3.8 e NBR 14653-2, Avaliação de Bens, Parte-2: Imóveis Urbanos, item B7 (Anexo B), o Campo de Arbítrio é o intervalo compreendido entre o valor máximo e o mínimo dos preços homogeneizados, efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 15% do valor calculado, dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais representativo do

bem, sendo também o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, correspondente a de 15%, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem.

De acordo com a análise do diagnóstico de mercado apurado e levantamentos realizados, com base na identificação