Plano Diretor De Desenvolvimento Urbano Ambiental - PDDUA

CAPÍTULO II

Dos Dispositivos de Controle das Edificações

Art. 104. A edificação, visando a sua adequação às características da zona de implantação, é regulada pelos seguintes dispositivos de controle:

I - Índice de Aproveitamento (IA), Solo Criado (SC) e Quota Ideal mínima de terreno por economia (QI);

II - Regime Volumétrico;

III - Recuos para Ajardinamento e Viário;

IV - Garagens e Estacionamentos.

Parágrafo único. Os padrões de controle urbanístico são aplicados nos termos constantes dos Anexos 6, 7 e 10 e art.118.

LEI COMENTADA

Artigo 104 - Qualquer prédio, da casa ao edifício, deve respeitar as regras de construção previstas no Plano Diretor.

Os Dispositivos de Controle das Edificações tratam do tamanho e da forma que os edifícios poderão ter. Eles são um dos meios usados para controlar o crescimento da cidade porque definem, zona a zona, qual o tamanho e a altura das construções, quais as áreas que precisam ficar livres no terreno, a distância obrigatória entre o prédio e a calçada, bem como a questão dos estacionamentos. Respeitando estas normas cada rua adquire uma característica própria que, no conjunto, acaba dando um "desenho" à cidade.

O Índice de Aproveitamento (IA) é a área adensável (as partes do prédio utilizadas para morar ou trabalhar) que pode ser construída sobre um terreno. A ela podem ser somadas áreas incentivadas (não adensáveis), como por exemplo garagens, sacadas e áreas de circulação. A área máxima construída é a soma das áreas adensáveis e não adensáveis. Este índice muda dependendo da zona da cidade.

O Solo Criado (SC), como já foi comentado anteriormente, é a possibilidade que o proprietário tem de construir a mais do que o estabelecido pelo índice de aproveitamento acima referido. O Solo Criado é definido pelo Plano Diretor para algumas zonas e deverá ser comprado do Município.

A Quota Ideal Mínima (QI), na Área de Ocupação Intensiva, é a que determina o número máximo de economias que podem ser construídas em um terreno. Quando mais famílias querem morar num mesmo lugar é necessário que este tenha área suficiente para abrigá-las. Por isto, o Plano Diretor estabelece, através deste coeficiente, o total de famílias por terreno. Dividindo a área do terreno pelo valor da QI é possível saber o número máximo de economias (casas, apartamentos), que pode ser construído. Esta Quota se aplica aos condomínios de casas. Entretanto, em caráter excepcional, pode ser utilizada em prédios de apartamentos ou conjuntos de lojas ou salas quando estiverem localizados em zonas onde o uso é predominantemente residencial. Estas áreas são identificadas pela altura máxima permitida, que é de 9,00 metros (Código Volumétrico 01).

Na Área de Ocupação Rarefeita, esta Quota é aplicada a todos os tipos de construção. Por tratar-se de uma área constituída por grandes propriedades, de tamanhos variados e com diferentes usos e tipos de ocupação do solo, controlar a ocupação, apenas por índices de aproveitamento, não garantiria a melhor solução. Assim, o Plano propõe o uso da QI, variável conforme o zoneamento de uso.

As normas sobre o Recuo para Ajardinamento indicam a distância que a construção deve manter da calçada e como esta faixa pode ser usada (se como jardim ou não). Em alguns lugares da cidade os terrenos também precisam obedecer a um recuo viário, que é a faixa reservada para o futuro alargamento das ruas ou avenidas.

Há regras, ainda, sobre a questão dos estacionamentos, que são obrigatórios em praticamente todos os prédios.

O Regime Volumétrico indica a forma que os prédios vão ter como, por exemplo, qual a altura máxima, qual a parte do terreno que deve ficar livre e qual o afastamento de frente, da divisa dos fundos e lados que a edificação precisa manter.

Art. 105. Os elementos morfológicos fundamentais das edificações são (fig.12):

I - Base - volume de altura contado a partir da Referência de Nível (RN) até o corpo da edificação;

II - Corpo - volume de altura e projeção variáveis, destinado a abrigar principalmente as unidades;

III - Volume Superior - volume variável acima do forro do último pavimento do corpo, destinado a abrigar áreas de equipamentos;

IV - Subsolo - volume de altura e projeção variáveis, situado abaixo da Referência de Nível do terreno.

LEI COMENTADA

Artigo 105 - Este artigo é ilustrado pela figura 12 que mostra, para fins de projeto, como são chamadas as partes que compõem os prédios.

Subsolo é a parte que fica abaixo do nível da rua, a não ser em situações especiais quando o terreno está em aclive ou declive.

Base é a parte que está ligada diretamente à via pública e por isto acomoda preferencialmente os acessos, lojas, portaria ou os estacionamentos.

O Corpo é a parte onde ficam preferencialmente os apartamentos, consultórios, escritórios, dependendo da função do prédio.

Volume Superior é a parte destinada à casa de máquinas dos elevadores, central de ar-condicionado ou outros equipamentos de apoio, que normalmente são localizados na área superior do prédio.

Art. 106. Índice de Aproveitamento é o instrumento de controle urbanístico, no lote, das densidades populacionais previstas para as Unidades de Estruturação Urbana.

§ 1º Índice de Aproveitamento - IA - é o fator que, multiplicado pela área líquida de terreno, define a área de construção computável.

§ 2º Área líquida de terreno é a área não atingida por traçado do PDDUA.

LEI COMENTADA

Artigo 106 - O Índice de Aproveitamento está explicado no artigo 104.

Art. 107. As áreas construídas não-adensáveis são as áreas destinadas a atividades complementares à atividade principal e as destinadas aos serviços gerais