AI Finanças Corporativas FGV

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Matriz de atividade individual
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo:
Aluno: André Luís Cardoso de Aguiar	Turma: 0421-1_3
Tarefa: Análise de viabilidade de Projeto de construção de Shopping Center
Análise do projeto de construção do shopping center
Cálculo da TIR
Para calcular a TIR, precisaremos antes fazer uma análise econômica do projeto para obter informações como o valor investido, o retorno esperado, o número de períodos com liquidez financeira, etc. Sendo assim, em primeiro lugar, procedamos com esta análise. ANÁLISE ECONÔMICA/FINANCEIRA DO INVESTIMENTO ANDARES TOTAIS 7 M² POR ANDAR 4.000 M² TOTAL 28.000 CUB 600 CUSTO TOTAL CONSTRUÇÃO 16.800.000,00 Conforme apresentando, a quantidade total de lojas é de 175, sendo 35 salas em cada um dos 5 andares comerciais. A tabela abaixo organiza estas informações: ESTRUTURAL Andares com Lojas 5 Lojas por andar 35 Total de Lojas 175 De acordo com o enunciado, o estabelecimento demorará 24 meses para construir, de modo que o Fluxo de Caixa se inicie após o vigésimo quarto mês. A receita unitária com aluguel é de R$ 20.000,00 por sala, sendo que o custo variável unitário é de R$1.000,00. Outro fator a ser considerado é que os investidores deverão devolver o empreendimento para os proprietários após 6 anos (mês 96). Asssim, terão disponíveis 72 meses para exploração comercial do investimento, gerando o seguinto fluxo de caixa: FLUXO DE CAIXA SALAS PARA ALUGUEL 175 ALUGUEL UNITÁRIO 20.000,00 FATURAMENTO TOTAL 3.500.000,00 CF SHOPPING 200.000,00 CV POR SALA 1.000,00 CV TOTAL 175.000,00 LAJIR 3.125.000,00 JUROS - LAIR 3.125.000,00 IR 468.750,00 LUCRO LÍQUIDO 2.656.250,00 De posse dessas informações, podemos definir a taxa interna de retorno (TIR), utilizando HP12C nos seguintes passos: TIR 16.800.000,00 CHS g CF0 0 g CFJ 24 g NJ 2.656.250,00 g CFJ 72,00 g NJ f IRR  4,88
Cálculo do VPL
Para o cálculo do VPL, é necessário calcular a taxa KS, cujo valor será calculado pelo método CAPM (Capital Asset Pricing Model), com a fórmula: Ks = Rf + B (Erm – Rf), onde: Ks – Taxa mínima de retorno indicada para os sócios Rf – Taxa de aplicação em renda fixa B (Beta) – Risco do ativo dos sócios Erm – Retorno do mercado (Erm – Rf) = Prêmio de risco do mercado Observações: Considerado que o risco beta para os investidores nesse projeto seja igual a 1. Considerado que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + par de dígitos de controle do meu CPF dividido por 100 (2% + 27/100 = 2,27%). Considerado que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF (2,27% + 1,5% = 3,77%). Calculando a taxa de retorno para o projeto em questão: Ks = 2,27% + 1 (3,77% -  2,27%) Ks = 0.0227 + 1 (1,5%) Ks = 0,0227 + 0,015 Ks = 0,0377 = 3,77% TAXAS BETA 1 RF 2,27% ERM  3,77% TAXA DE RETORNO DOS SÓCIOS TAXA RF 2,27% RISCO BETA 1 RETORNO ESPERADO MERCADO 3,77% TAXA KS 3,77% De posse dessas informações, poderemos calcular o Valor Presente Líquido (VPL), utilizando a HP12C, nos seguintes passos: Cálculo do VPL 16.800.000,00 CHS g CF0 0 g  CFJ 24 g NJ 2.656.250,00 g CFJ 72 g NJ 3,77 I f NPV 10.168.527,77
Cálculo do período para payback descontado
Para calcular o payback descontado, realizaremos os cálculos na HP12C em três etapas: 1ª Etapa - Levar o valor de Investimento inicial ao Valor futuro: 16.800.000,00 CHS PV (Investimento Inicial:I0) 3,77 i (taxa IF) 24 n (número de meses da construção) 0 PMT (não se recebe aluguel durante a construção) FV 40.835.030,41 2ª Etapa – Calcular quantos períodos de pagamentos são necessários para obter o retorno do valor investido: 40.835.030,41 CHS PV 2.656.250,00 PMT 3,77  i 0 FV n 24 3ª Etapa – Somar os meses obtidos no cáculo com o período necessário para reforma. Payback então será: 24 meses de reforma + 24 pagamentos = 48 meses
Cálculo do ILL
Dau (2020) explica que a lucratividade consisten em  uma relação percentual entre o quanto a empresa faturou (receita total) e o lucro líquido auferido em determinado período, mendindo assim a eficiência do negócio. Para calcular o ILL, devemos utilizar a fórmula: ILL = VP/I0 (VP - Receita total referente aos aluguéis mensais trazidos a data de inauguração do Shopping) ou ILL = (VPL + I0) / I0 ILL = (10.168.527,77 + 16.800.000,00 ) / 16.800.000,00 ILL = 1,60 O que significa que para cada R$1,00 investido, os investidores receberão R$1,60 de retorno.
Decisão sobre o investimento no projeto com base nos cálculos realizados
De posse dos cálculos realizados, é possível inferir tratar-se de um investimento viável e rentável para os investidores, considerando critérios como o VPL positivo, TIR superior à TMA e ILL superior à 1%. Importante observar também o período de payback, o prazo de 48 meses, encontrado nos cálculos é relativamente atrativo, quando se considera que o projeto terá uma duração de 96 meses, restando ainda outros 48 meses para se obter lucro com o empreendimento. Conclui-se este relatório pela recomendação do investimento e execução do projeto.
Referências bibliográficas
ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2021. 86 p. Apostila do Curso de Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas. DAU, Gabriel. Lucratividade e Rentabilidade: Saiba como calcular. 17 de Junho de 2020. Disponível em: <https://www.jornalcontabil.com.br/lucratividade-e-rentabilidade-saiba-como-calcular/>. Acesso em: 29/06/2021. Fundação Getulio Vargas – Management Rio (Produtora). (2013). 6º Painel FGV com João Paulo Franco Abreu. Available from https://ls.cursos.fgv.br/d2l/le/content/318429/viewContent/2521997/View.

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