Finanças Corporativas

Introdução

Neste trabalho iremos analisar a viabilidade econômica para a realização de um investimento em um projeto que está focando na construção de um shopping center, iremos mostrar o posicionamento a ser tomado a partir dos resultados atingidos. Iremos realizar a conceituação e o cálculo de alguns indicadores financeiros envolvidos no estudo da matéria, esse indicadores são TIR (taxa interna de retorno), VPL (valor presente líquido), payback descontado e ILL (índice de lucratividade líquida).

Considerando os dados descritos, nesta atividade, você deverá auxiliar a empresa no processo de tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do shopping, analisando a viabilidade econômica do projeto e indicando a sua posição sobre o caso a partir dos resultados aferidos.

Para atender ao objetivo proposto, a sua avaliação deverá contemplar o cálculo e a análise:

• da TIR (taxa interna de retorno);

• do VPL (valor presente líquido);

• do período para payback descontado e

• do ILL – índice de lucratividade líquida.

Observações:

1. O CAPM será mensal.

2. No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte será feito na data zero (valor presente).

3. O fluxo será mensal.

4. Desconsidere qualquer depreciação contábil.

5. Considere que o risco beta para os investidores nesse projetos seja igual a 1 (um).

6. Considere que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF.

7. Considere que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + (par de dígitos de controle do seu CPF dividido por 100). Por exemplo: se o número do seu CPF equivale a 111.111.111-34, você deve aplicar o seguinte cálculo para taxa RF: 2% + 34/100 = 2,34%.

8. Considere que o Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado.

Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping

Representação do fluxo de caixa:

Fonte: Finanças Corporativas – E-class (2019, p. 14)

Onde:

• I0 = investimento (fluxo de caixa inicial) para adquirir o ativo;

• T = período total do investimento;

• FC = fluxo de caixa, livre para o investidor, após taxas, juros e impostos de cada período.

Agora temos o shopping center de altíssimo padrão como o ativo, e a movimentação dos fluxos de caixa que será através do aluguel das unidades.

Investimento inicial: 2 andares de estacionamento; 5 andares de loja; 4.000m² por andar R$ 600,00 por m² construído 5 + 2 x 4000 x 600 = -16.800.000,00 Como trata-se de um investimento, devemos considerar o número negativo. No período do fluxo de caixa: 1 a 24 (2 anos) temos a construção do empreendimento e não haverá lucro nesse período. No período do fluxo de caixa: 25 a 96 (6 anos) será a exploração do negócio e obtenção do lucro. Onde temos, ao considerar a locação de todas as lojas: 5 andares de loja; 35 lojas por andar; R$ 20.000,00 de aluguel (incluindo condomínio, taxas e IPTU).

Fc0 _________________ -16.800.000,00___________ Investimento Inicial

Fc (1-24) ____________ 0,00____________________ Periodo de Construção

Fc (25-96)____________ 3.500.00,00______________ Após a construção

Para elaborar a demonstração do resultado do exercício mensal, utilizamos a receita bruta operacional e depois descontadas todas as despesas conhecidas: Custos variáveis por loja; Despesas operacionais e custo fixo mensal para manutenção e IR incidente sobre operação de aluguéis.

DRE MENSAL

(+) RECEITA OPERACIONAL R$ 3.500.000,00

(-) Custos Variaveis -R$ 175.000,00

(-) Custos Fixos -R$ 200.000,00

(=) LAJIR R$ 3.125.000,00

(-) Juros (FC Credor) -R$ 0,00

(=) LAIR R$ 3.125.000,00

(-) IR( Sobre base Tributável) -R$ 468.750,00

(=) LUCRO LÍQUIDO R$ 2.656.250,00

(-) Reinvestimento -R$ 0,00

(=) DIVIDENDOS (FC Socios) R$ 2.656.250,00

Foi necessário calcular o valor presente de todos estes fluxos de caixa projetados e assim obter toda