Atividade Individual - Finanças Corporativas

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo: 5
Aluno: Andre Dimario	Turma: 0719-9_2
Tarefa: Atividade Individual
Introdução
O presente trabalho tem por objetivo analisar a viabilidade econômica de um projeto liderado pela empresa RX Investimentos, para a construção de um shopping center de altíssimo padrão na região metropolitana. A negociação proposta na construção do empreendimento é a exploração comercial de um terreno de uma igreja, localizado em ponto privilegiado e estratégico na cidade. A RX Investimentos assumirá as despesas da construção do shopping center  e terá o direito de exploração dos aluguéis das lojas. O periodo de exploração do projeto totaliza 6 anos. A seguir serão apresentadas as premissas financeiras e memorial de cálculo para auxiliar na tomada de decisão.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Abaixo apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto. PROJETO DE CONSTRUÇÃO DO SHOPPING TEMPO ESTIMADO DE CONSTRUÇÃO 2 anos PAVIMENTO PADRÃO 4.000 m2 ANDARES DE LOJA 5 ANDARES DE GARAGEM 2 NÚMERO DE LOJAS POR ANDAR 35 ALUGUEL PADRÃO R$ 20.000,00/mês (esse valor inclui condomínio, taxas e IPTU) IR INCIDENTE SOBRE OPERAÇÃO DE ALUGUÉIS 15% sobre o lucro real CUSTOS VARIÁVEIS POR LOJA R$ 1.000,00/mês DESPESAS OPERACIONAIS E CUSTO FIXO MENSAL PARA MANUTENÇÃO R$ 200.000,00/mês Premissas para a memória de cálculo: Ausência de qualquer depreciação contábil; Retorno esperado pelo mercado 25% acima da RF; Como RF adotada taxa SELIC atual (6,0% a.a.); Memória de Cálculo Investimento Inicial:  - Número de andares do shopping 🡺 5 de lojas + 2 de garagem = 7 andares;  - Número total de lojas 🡺 35 lojas/andar X 5 andares = 175 lojas;  - Área construída 🡺 4.000m²/andar X 7 andares = 28.000m²; - Custo da construção (CUB/m² – SET/18 – Sinduscon/RJ):         lojas 🡺  5 X 4.000.m² X R$1.584,23 (CSL8)  = R$ 31.684.600,00;         garagens 🡺  2 X 4.000.m² X R$1.826,39 (CAL8)  = R$ 14.611.120,00; Taxa de retorno dos sócios:   - Pelo modelo CAPM: Ks = RF + β(Rm - RF) 🡺 0,06 +1(1,25*0,06+0,06)     Logo, Ks=0,075 ou 7,5% a.a. ou 0,6045% a.m. Indicadores de avaliação do projeto:  - Fluxo de Caixa Mensal Projetado: Faturamento (175 lojas) R$ 3.500.000,00 CF -R$ 200.000,00 CV (175 lojas) -R$ 175.000,00 LAJIR R$ 3.125.000,00 Juros - LAIR R$ 3.125.000,00 IR -R$ 468.750,00 Lucro Líquido R$ 2.656.250,00 Reinvestimento - Dividendos R$ 2.656.250,00  - TIR e VPL Pela HP12c: CF0 R$ 46.295.720,00 CFj 0 Nj 24 CFj R$    2.656.250,00 Nj 72 i 0,6045 TIR= 2,6964% a.m. e  VPL= R$89.501.198,02. Adicionalmente, o ILL (índice de lucratividade líquida) de VP/I0= 3,0176.   - Payback     Valor futuro (FV) do investimento inicial em t=24, pela HP12c: PV -R$ 46.295.720,00 i 0,6045 n 24 PMT 0 FV= R$51.261.821,25. Na HP12c o cálculo de payback (N): PV -R$   51.261.821,25 i 0,6045 FV 0 PMT  R$ 2.656.250,00 N = 21 meses. Somando o periodo de 24 meses da construção, o Payback do projeto é de 45 meses.  - Ponto de Equilíbrio Econômico O ponto de equilíbrio ou break even point em termos de quantidades de lojas alugadas para o projeto do novo shopping center, pode ser definido através do seguinte cálculo: Q = (CF + C.Capital - IR*CF) / (P- CV- IR*P+ IR*CV) Onde,  C.Capital pode ser obtido por: PV -R$   51.261.821,25 i 0,6045 n 72 FV 0  PMT = R$880.228,78, referente ao custo do investimento na construção do shopping diluído no periodo de operação. Retornando à fórmula inicial: Q= (200.000 + 880.228,78 – 0,15*200.000) / (20.000 – 1000 - 0,15*200.000 + 0,15*1000); Q = 65,0296 ou 65 lojas. Conferindo uma taxa de ocupação de 37,14%.
Considerações finais
Em conclusão aos cálculos e valores apresentados, temos um projeto financeiro e economicamente viável com taxa interna de retorno superior à taxa esperada pelos sócios; com elevada lucratividade ao investimento como apresenta o valor presente líquido e o índice de lucratividade líquida do projeto; um periodo razoável para o payback, 2 anos após início da operação do shopping (término da construção); com taxa de ocupação de 37% para que o ponto de equilíbrio econômico do negócio seja atingido.
Referências bibliográficas
ABREU, Jose Carlos. Como calcular a quantidade de bens, produtos ou serviços.  Disponível em: https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/200808/474389/downloads/calcular_bens_produtos_servi%C3%A7os.pdf/. Acesso em: Junho/2019. DICIONARIO FINANCEIRO. Pontos de Equilíbrio. Disponível em: https://www.dicionariofinanceiro.com/ponto-de-equilibrio-economico-contabil-financeiro/. Acesso em: Agosto/2019. DICIONARIO FINANCEIRO. O que é VPL e como calcular. Disponível em: https://www.dicionariofinanceiro.com/valor-presente-liquido/. Acesso em: Agosto/2019. SINDUSCON-RIO. O que é o CUB?. Disponível em: http://www.sinduscon-rio.com.br/ultimos-valores/. Acesso em: Agosto/2019.

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