Finanças Corporativas Matriz

Esta Atividade Individual, têm por objetivo auxiliar a RX Investimentos a analisar a viabilidade econômica de um projeto que se trata da construção de um Shopping Center de altíssimo padrão em um terreno cedido por uma igreja.

A análise de viabilidade econômica e financeira deve ser realizada antes de realmente se investir naquele projeto, gerando comparações quanto aos retornos que poderão ser obtidos com tais investimentos, e assim, se tenha clareza se vale ou não a pena investir efetivamente naquele projeto. (MAIS, 2019).

Estudarmos Finanças Corporativas nos auxilia por exemplo, a precificarmos os produtos e sermos mais assertivos quanto a real necessidade de reservas/margens de lucro, custos operacionais, faturamento mínimo adequado etc.

O principal objetivo é a garantir que caso a RX venha realmente investir no empreendimento, que este seja um negócio realmente lucrativo e o mais rentável possível. É preciso evitar que a RX Investimentos tenha surpresas desagradáveis como prejuízos ou até mesmo a sua falência, e assim, nosso principal objetivo aqui é a maximização das riquezas da Investidora, contribuindo para uma tomada de decisão mais assertiva possível sobre o investimento ou não nesse projeto.

Caso se aceite a participar do projeto, a RX Investimentos irá precisará investir por um período de 8 anos de projeto, sendo os 2 anos iniciais sem lucro efetivo (período de construção), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades).

Basicamente, serão 4.000m2 por pavimento, 5 andares de loja, 2 andares de garagem, e 35 lojas por andar. O aluguel padrão é de R$ 20.000,00/mês (esse valor inclui condomínio, taxas e IPTU), com IR incidente sobre operação de aluguéis de 15% sobre o lucro real, com R$ 1.000,00/mês de custos variável por loja, e por fim R$ 200.000,00/mês de despesas operacionais e custo fixo mensal para manutenção do shopping como um todo.

Para auxiliarmos a Investidora, no próximo tópico, contemplaremos os seguintes cálculos e análises:

1. da TIR (taxa interna de retorno);

2. do VPL (valor presente líquido);

3. do período para payback descontado e

4. do ILL – índice de lucratividade líquida.

Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping

Inicialmente, resgata-se abaixo algumas informações úteis sobre o projeto.

Projeto de construção do shopping

tempo estimado de construção 2 anos ou 24 meses

pavimento padrão 4.000 m2

andares de loja 5

andares de garagem 2

número de lojas por andar 35

aluguel padrão R$ 20.000,00/mês (esse valor inclui Condomínio, taxas e IPTU)

IR incidente sobre operação de aluguéis 15% sobre o lucro real

custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês

despesas operacionais e custo fixo mensal para manutenção R$ 200.000,00/mês

OBSERVAÇÕES:

CAMP mensal

Aporte de investimento inicial Será na data zero (valor presente)

Fluxo Mensal

Depreciação Contábil Desconsiderada

retorno esperado do mercado deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF.

risco beta para os investidores igual a 1 (um).

taxa RF 2% + 0,90 = 2,90%

Custo Unitário Básico (CUB) R$ 600,00 por metro quadrado

Segundo Mais (2019), faz-se necessário seguirmos algumas etapas para analisarmos a viabilidade econômica de um projeto, sendo elas: projeção de receitas que o projeto terá; projeção de custos, despesas e os investimentos necessários e a análise de alguns indicadores calculados em cima dos dados projetados de receitas.

1. TIR (taxa interna de retorno);

Inicialmente, para calcularmos a TIR, precisamos identificar o valor do investimento inicial, calculado da seguinte forma:

Investimento

Área construída por andar [m²] 4.000 m²

Andares de loja 5

Andares de estacionamento 2

Total de área construída [m²] (4000m² x 7 andares) 28.000 m²

Custo médio da construção por metro quadrado (CUB) R$600,00

Investimento inicial para construção do Shopping (28000m² x R$ 600,00) R$16.800.000,00

Receita

Número de lojas por andar 35

Número total de lojas 175

Valor do aluguel [mês] R$20.000,00

Faturamento total [mês] (175 lojas x 20000,00) R$3.500.000,00

Custo fixo do Shopping (CF) R$200.000,00

Custo variável por sala (CV) R$1.000,00

Custo variável total (175 lojas x 1000,00) R$175.000,00

Lucro antes dos juros e do imposto de renda (Lajir)

(Faturamento total [mês] - Custo fixo do Shopping (CF) – Custo variável total) R$3.125.000,00

Investimento Capital Próprio

Juros 0%

Lucro antes do imposto de renda (Lair) R$3.125.000,00

IR incidente sobre operação de aluguéis 15%

Lucro líquido R$2.656.250,00

Fluxo de caixa da operação mensal R$2.656.250,00

Também precisamos analisar a TMA (taxa mínima de atratividade