Estudo de Viabilidiade técnica e legal

Cliente: sra. Lygia Beck.

Endereço: Rua Borges dos Reis, 81, Rio Vermelho, Salvador/BA.

Assunto: Estudo para implantação empreendimento comercial.

ESTUDO DE VIABILIDADE TECNICA E LEGAL

1.0 Introdução

Este estudo foi elaborado com fulcro na legislação municipal de salvador, em vigor, Lei 9148/2016 (LOUOS), Lei 9069/2016 (PDDU), Lei 3903/83 - código de obras, outras leis menores, decretos, NBR’s e normas especificas aos diversos licenciamentos necessários à implantação de um grupo de lojas, para instalação de dois restaurantes com acessos independentes. O projeto deverá observar a área construída computável para CA máxima de 350,00m2 para cada restaurante, com máximo de 1.250,00 m2 de ACC total, conforme é demonstrado a seguir.

A implantação é permitida no local, contanto que o projeto arquitetônico observe parâmetros e normas gerais das edificações, pontuadas nesse estudo.

2.0 Identificação da localização e do imóvel em questão

2.1 Características da localização

Com base nas fotos e visitas ao local, o imóvel está situado no final da rua Borges dos Reis, via de trânsito leve atualmente utilizada como retorno para veículos que vêm da Rua João Gomes sentido largo da Mariquita, recentemente ocupada por estacionamento tarifado pela prefeitura.

Fonte: aplicativo Google Earth

A localização em tela tem forte predominância de empreendimentos comerciais, serviços e institucionais, com maior incidência de bares e restaurantes. O bairro Rio Vermelho mantém-se como o bairro da boemia, em moda há décadas. Endereço dos bares e restaurantes mais procurados da noite de Salvador, alguns dos hotéis mais caros e a maior quantidade de casarões ocupados por negócios de sucesso, aproveitados pela classe média local. Endereço também das renomadas baianas de acarajé. Lá também está uma das colônias de pescadores mais conhecidas, que todos os anos realizam a tradicional festa de dois de fevereiro.

Recentemente a prefeitura executou uma “revitalização” das ruas e passeios nesta localidade, determinando uma velocidade de tráfego máxima de 40km/h. Convém observar que, em razão de suas estreitas vias, mesmo as principais (ruas Oswaldo Cruz e Odilon Santos) possuem tráfego de veículos difícil. A rua Borges dos Reis é acessada por veículos que procuram estacionamento regulamentado pela prefeitura ou ainda como opção de retorno para o largo da mariquita.

O mapeamento local realizado por nossa equipe em frente ao imóvel em estudo, demonstra um trânsito de leve a moderado nos horários diurnos de segunda a quarta feira. Observamos, às 15:00h da tarde de uma terça feira, que passam em média 2 a 3 carros a cada 5 minutos com velocidade média de 30 km/h, e média de 6 pessoas a pé, a cada 5 minutos. Na quinta feira a tarde a movimentação aumenta em função da procura dos bares, restaurantes, teatros e igrejas. Foi analisado o trânsito no horário das 19:00h deste dia, no qual observou-se fluxo moderado de 3 carros a cada minuto com velocidade média de 20km/h, e média de 14 pessoas a pé a cada 5 minutos.

De acordo com a LOUOS (Lei 9148/16) a rua borges dos reis é via local (VL) cuja função básica é permitir o acesso aos imóveis, com trânsito de leve a moderado.

A rua possui único sentido de tráfego, com uma caixa viária de 9,00m (nove metros), sendo ocupada na sua extremidade contigua aos imóveis por vagas de estacionamento rotativas, parqueadas em ângulo de 45°e exploradas pela prefeitura. O estacionamento no local só disponibiliza uma faixa para o trânsito de veículos.

3.0 Identificação do Imóvel

Tratam-se terreno antigo, de período anterior ao planejamento urbano da cidade, entretanto não integra área de preservação de patrimônio.

Anteriormente à reforma do rio vermelho, a rua já era um “calçadão” com transito de pedestres e veículos. A nova pavimentação manteve essa leitura, realizando apenas uma diagramação de piso diferenciada na área que deveria ser de circulação de pedestres (passeios), embora não haja diferenciação de níveis. Entretanto, este trecho é ocupado pelas vagas de estacionamento impossibilitando o trânsito de pedestres em frente ao imóvel (fotos 3 e 4 do item 3.2).

3.1 Áreas, medidas e confrontações:

MATRICULA Nº PORTA FRENTE (m) LT DIR (m) LT ESQ (m) FUNDO (m) ÁREA (m2)

Nº 30082 81 7,90 31,50 32,60 5,20 N.I.

3.2 Análise do levantamento fotográfico do Imóvel:

Foto 1 Foto 2

Foto 3 Foto 4

Não foi possível realizar o levantamento fotográfico interno do imóvel.

3.3 Documentos de propriedade do imóvel

Matricula 30082: casa nº 12, nº de porta 81, trata-se de imóvel atualmente registrado no primeiro ofício de imóveis, ultima averbação é desconhecida, o imóvel é foreiro ao Mosteiro de São Bento, a enfiteuse está registrada em nome da associação Brasileira de Enfermagem. Os dados técnicos constam da tabela do item 2.1, dimensões lineares e suas confrontações. Segundo a presente matricula, o nº da inscrição imobiliária municipal é 212.400-9. O imóvel se encontra livre de ônus e desembaraçado de qualquer responsabilidade, conforme certidão emitida em 31/01/2012.

Convém solicitar certidão de quitação do foro ou certidão de baixa de enfiteuse, se for o caso..

Certidão de dados cadastrais (SEFAZ): Documento expedido pela secretaria municipal da fazenda, no qual é disponibilizado os dados técnicos do imóvel, utilizados nos cálculos do IPTU.

Foi retirada através da internet, no qual pode-se observar:

Nº métrico: