AS FINANÇAS CORPORATIVAS
Por: jonysmonteiro • 18/10/2019 • Trabalho acadêmico • 1.498 Palavras (6 Páginas) • 161 Visualizações
1. DADOS DO PROJETO
Na tabela I abaixo, estão disponíveis os dados referentes ao projeto, na qual será realizada a análise de viabilidade econômica.
A fim de que fosse formulada a estimativa do custo de construção será utilizado o índice CUB/m2 médio, que é um indicador monetário estimado mensalmente pela Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC) e usado para medir os custos de projetos de construção padrões dependentes de sua área.
Tabela I – Informações Gerais do Projeto
[pic 1]
Primeiramente, é necessário classificar a obra do shopping dentro de um projeto padrão, de acordo com a NBR 12721:2006. De acordo com os projetos padrões da norma, e os dados fornecidos na Tabela 1, a obra deve ser classificada como uma combinação de projeto CSL-8 (andares de loja) e CAL-8 (andares de garagem) de alto padrão, como visto na Tabela 2.
Tendo como base a obra sendo executada no estado do Ceará, e o mês de referência de setembro de 2019, têm-se os valores expostos na tabela 3.
Tabela II – CUB/m2 de Projetos Padrão Comerciais do Ceará em Setembro/2019 segundo o Relatório 5 (M. Obra com Encargos Sociais)
SIGLA | PADRÃO NORMAL | PADRÃO ALTO |
CAL-8 | R$ 1384,91 | R$ 1470,26 |
CSL-8 | R$ 1212,35 | R$ 1312,13 |
CSL-16 | R$ 1614,86 | R$ 1747,03 |
Referenciando o CSL-8 de alto padrão, se estima o custo do projeto:
Custo da obra = (CSL) x (Ár. Lj. X And.Lj) + (CAL) x (Ár.Gr. x And. Gr.)
Logo, o custo da obra será:
1312,13 x (4000x5) + 1470,26 x (4000 x 2) = R$ 38.004.680
2. Análise de Viabilidade Econômica
A análise de viabilidade econômica será realizada por meio da determinação dos fluxos de caixa esperados durante o tempo em que o empreendimento será explorado. Serão estabelecidos também como balizadores deste exame de viabilidade, os seguintes: a taxa mínima de atratividade (TMA), cálculo dos indicadores TIR (taxa interna de retorno) e VPL (valor presente líquido), payback descontado e a definição do ponto de equilíbrio.
2.1 ESTABELECIMENTO DOS FLUXOS DE CAIXA
A expectativa dos fluxos de caixa será determinada perante a consideração de uma ocupação de 100%, ao longo do período em que o empreendimento será aproveitado, estabelecendo assim sua receita bruta.
Primeiramente, tem-se que o número total de lojas disponíveis no shopping, por meio dos dados disponíveis na tabela I, será:
Número de andares de Loja x Número de Lojas por Andar = 5 x 35 = 175 lojas.
Conforme acima, será considerada a ocupação máxima ao longo do decorrer do tempo de exploração do shopping e isto implica que os fluxos de caixas mensais serão os mesmos para todos os meses, sendo que os mesmos serão obtidos por meio do cálculo do lucro líquido estimado de cada mês.
Tabela III – Cálculo do Lucro Líquido Mensal
Número de Lojas Alugadas | 175 |
Aluguel do Padrão por Unidade Mensal | R$ 20.000,00 |
(=) Receita Bruta Mensal | R$ 3.500.000,00 |
(-) Custo Fixo Mensal | (R$ 200.000,00) |
(-) Custos Variáveis (1000 x 175) Custo Variável Mensal por Loja (R$ 1.000,00) Número de Lojas Alugadas (175) | (R$ 175.000,00) |
(=)LAJIR (Lucro Antes de Juros e IR) | R$ 3.125.000,00 |
(-) Despesas Financeiras (Juros) | (R$ 0,00) |
(=) LAIR (Lucro antes da IR) | R$ 3.125.000,00 |
(-) IR e CSLL (15%) | (R$ 468.750,00) |
(=) LLE (Lucro Líquido do Exercício) | R$ 2.656.250,00 |
(=) Fluxo de Caixa Operacional Anual (R$ 2.656.250,00 x 12 meses) | R$ 31.875.000,00 |
Com base na Tabela III, acima apresentada juntamente com o custo inicial do projeto e os anos de construção, definiremos os fluxos de caixa do projeto conforme apresentados na Tabela IV abaixo:
Tabela IV – Fluxos de Caixa do Projeto
Tempo (Anos) | Fluxos de Caixa |
Ano 0 | - R$ 38.004.680 |
Ano 1 | R$ 0,00 |
Ano 2 | R$ 0,00 |
Ano 3 | R$ 31.875.000,00 |
Ano 4 | R$ 31.875.000,00 |
Ano 5 | R$ 31.875.000,00 |
Ano 6 | R$ 31.875.000,00 |
Ano 7 | R$ 31.875.000,00 |
Ano 8 | R$ 31.875.000,00 |
Ano 9 | R$ 31.875.000,00 |
Ano 10 | R$ 31.875.000,00 |
2.2 TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE (TMA)
Desde já, será estabelecida a TMA – taxa mínima de atratividade para os investidores, utilizando-se o modelo CAPM ( Capital Asset Pricing Model), que é apresentado logo abaixo:
Figura 1- Fórmula da Taxa de Atratividade Mínima
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Para pagamento de dividendos aos sócios que serão feitos anualmente, será considerada que a renda fixa terá uma rentabilidade de 2,07% ao ano (2% + 07/100). O retorno esperado do mercado é de 1,5% acima da renda fixa e o coeficiente de risco para o investimento é 1. A partir dessas informações, estabeleceremos o retorno esperado do investimento, ou seja, a TMA, segundo a seguir:
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