Análise de Viabilidade Financeira Shopping Center

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo: Finanças
Aluno: Eloisa Maria Barbosa	Turma: 3
Tarefa: Análise de Viabilidade Financeira Shopping Center
Introdução
Este trabalho tem como objetivo analisar a viabilidade econômica de um projeto de construção de um Shopping Center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja contribuindo assim para a tomada de decisão.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Iniciaremos com a apresentação dos dados do empreendimento: CASO DA CONSTRUÇÃO DO SHOPPING Dados do Empreendimento     Tempo estimado de construção(meses) 24 Número de andares com lojas 5 Número de lojas por andar 35 Total Lojas no shopping = 175 Número de andares de garagem 2 Total de andares no prédio  7 Metragem quadrada por andar 4000 Metragem Total do prédio (m2) 28000 Custo Construção por m2 (CUB)  1475 Investimento inicial total de R$41.308.680,00 Diante dos dados apresentados pode-se averiguar os custos mensurados para a construção do Shopping, chegando então no Investimento Inicial para o empreendimento (Io) que será de   R$ 41.308.680,00 E a partir dos dados apresentados, projetaremos o fluxo de caixa mensal após a finalização da construção do Shopping a partir do 25º mês: Fluxo de Caixa da Operação:25º ao 72º Mês Número de lojas para aluguel                                                               175,00 Aluguel unitário                                                          20.000,00 Faturamento total                                                     3.500.000,00 CF do shopping                                                         180.000,00 CV por sala/mês                                                             1.000,00 CV*Q  (custo variável total)                                                        175.000,00 Lajir                                                     3.145.000,00 Juros     Lair                                                     3.145.000,00 IR incidente sobre operação de aluguel 15% IR                                                        471.750,00 Lucro Liquido                                                     2.673.250,00 FCO (fluxos de caixa da operação) R$2.673.250,00 Para este estudo nos embasaremos nos critérios mais utilizados na análise da viabilidade de projetos que são: Valor Presente Líquido (VPL) indica se o projeto apresentará lucro ou prejuízo em valor(R$), e como para o investidor o que interessa é o lucro, o VPL deve ser maior que zero. Payback que indica em quanto tempo um projeto leva para retornar aos seus investidores o capital investido; Índice de Lucratividade (ILL) que indica  quanto o investidor irá receber por unidade monetária investida; TIR indica a taxa de retorno que deve ser maior que a taxa de custo do capital, demonstrando assim que o projeto é viável, lucrativo. A seguir apresentamos a taxa de retorno dos sócios, adequada ao risco, que encontramos a partir do   modelo CAPM (Modelo para Precificação de Ativos de Capital) a partir do seguintes dados: RF= 6,9 % a.a. Risco Beta (β)= 1,91 Taxa esperada de retorno mercado: 13,90% a.a Ks= Rf+βs(Erm-Rf) Ks= 0,0690+1,91(0,1390-0,0690) Ks= 0,2027==> 20,27% a.a. i2=(1+0,2027)12/1 -1 i2= 1,55% a.m. PRAZO TOTAL DESTE CONTRATO DA IGREJA : 72 meses Prazo para contrução: 24 meses Prazo para operação: 48 meses O prazo total para este empreendimento, conforme descrito é de 72 meses, sendo que 24 deles não remunerados durante o processo de construção do Shopping e portanto, para este  período o capital será remunerado por uma instituição financeira, obtendo uma taxa de retorno de 1,5% a.m. De posse dessas informações traremos todos os fluxos de caixa a Valor Presente, para a partir destes chegarmos ao VPL e definirmos então um dos critérios deste estudo. VP NA INAUGURAÇÃO DO PROJETO 2.673.250,00 PMT   i 1,55   0 FV   48  n   VP                                                90.040.390,41   VP NO INÍCIO DO PROJETO 90.040.390,41 VF   24,00 N   1,50 I   0,00 PMT   VP                                                62.987.207,62   VPL = VP-Io VPL= VP                                                62.987.207,62 (-) Io                                                41.308.680,00 VPL=                                                21.678.527,62   Calcularemos a seguir o Payback, indicando assim em quanto tempo o investimento trará retorno para o investidor: [pic 2] Outro índice apresentado para indicar se o projeto é viável ou não é o Índice de Lucratividade (ILL) que, conforme já descrito anteriormente, indicará quanto o investidor irá receber por cada unidade monetária aplicada. Então temos: ILL=VP/Io ILL=62.987.207,62/41.308.680,00 ILL= 1,52  Indica-se abaixo a TIR que é a taxa de retorno do investimento, que também conforme já descrito anteriormente deve ser maior que a taxa de retorno ao sócio.  [pic 3] Um outro ponto a ser analisado, para melhor avaliar este projeto, é o Ponto de Equilíbrio que vem a demonstrar qual é o número mínimo de faturamento, no caso em questão, qual o número mínimo de lojas a serem alugadas que sejam capazes de pagar os custos e despesas deste empreendimento. Para tanto, calculamos o custo do capital em valores monetários para apuramos então o número mínimo de lojas a serem alugadas para alcançar o Break Even Point(Ponto de Equilíbrio).                [pic 4] [pic 5]  A seguir apresenta-se quadro resumo com detalhes de cada critério analisado: [pic 6]
Considerações finais
Podemos observar que todos os critérios analisados apresentam lucratividade, portanto o projeto é viável, apresenta lucro para o investidor, fazendo então com que este projeto seja recomendado, pois é rentável.
Referências bibliográficas
ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2017. 84 p. Apostila do Curso Matemática Financeira – Fundação Getúlio Vargas. Disponível em:  <https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/70194/429084/downloads/financas_corporativas.pdf>. Acesso em: 27 de nov de 2017.

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