As Finanças Corporativas

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo:
Aluno:	Turma:
Tarefa:
Introdução
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 8 anos. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor. Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 8 anos para lucrar com ele. A seguir será apresentada uma analise de viabilidade econômica do projeto.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Dados do Projeto Os dados apresentados na tabela 1 serão utilizados para a análise de viabilidade financeira. Tabela 1 – Dados do Projeto. [pic 2] Para a elaboração do calculo do custo da construção utilizaremos o índice CUB/m² médio, que é um indicador divulgado mensalmente pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que é utilizado para medir os custos de projetos com a dependência da área. Na tabela 2 apresenta a classificação da obra do shopping center de acordo com as medias divulgadas pela NBR 12721:2006. Conforme os dados apresentados na tabela 1, a obra foi classificada em uma mescla de projetos CAL-8 e CSL8 de alto padrão conforme tabela 2. Tabela 2 – Projeto Padrão CSL-8 [pic 3] O local de execução do projeto será na cidade do Rio de Janeiro, os dados usados como referencia é do mês de setembro de 2019, demonstrados na tabela 3. Tabela 3 – índice CUB/m² de projetos do estado do Rio de Janeiro [pic 4] Tendo como base o CSL-8, estimamos o custo do projeto conforme calculo abaixo: Custo da Obra = (CSL) x (Ár.Lj. x  And.Lj) + (CAL)  x (Ár.Gr. x  And.Gr) Calculo:  1.552,58,49 x (4000 x 5) + 1.791,24 x (4000 x 2) = R$ 45.381.520,00 Analise de Viabilidade Econômica A análise de viabilidade econômica e financeira é um estudo que visa a medir ou analisar se um determinado investimento é viável ou não. E será elaborada pela determinação das expectativas dos fluxos de caixa do projeto, durante o período de exploração. Será estabelecida a taxa mínima de atratividade (TMA), a taxa interna de retorno (TIR) e o VPL, o calculo do payback descontado e o ponto de equilíbrio, break even point. Fluxos de Caixa Para a elaboração dos fluxos de caixa consideremos uma ocupação de 100%, durante o período de exploração, e 2 anos de empreendimento sem geração de caixa, alcançando a receita bruta. A disponibilidade de lojas no shopping e de acordo com a tabela 1 com o seguinte calculo. (Nº de Andares de Loja) x (Nº de Lojas por Andar) = 5 x 35 = 175 lojas Como a ocupação será total durante todo o período de exploração, os fluxos da caixas mensais serão o mesmo, sendo calculado através do lucro liquido de cada exercício (tabela 4). Tabela 4 – Lucro Liquido Mensal [pic 5] Para a determinação do fluxo de caixa será utilizado informações da tabela 4. Tabela 5 – fluxo de Caixa do Projeto [pic 6] Taxa Minima de Atratividade No calculo abaixo será demonstrado a taxa minima de atratividade (TMA), para que os investidores obtenha informações se o negocio é atrativo ou não. O modelo utilizado é CAPM (Capital Assest Pricing Model). K = RF + β(Erm – RF) Onde K = Retorno Esperado do Ivestimento RF = Taxa de Juros Livre de Riscos (Renda Fixa) β = Coeficiente de Risco Erm = Retorno esperado do Mercado Consideramos que os socios esperem um retorno de 4,20% de acima da taxa minima de atratividade. A taxa de rentabilidade do mercado é de 2,70% ao ano (Renda Fixa). Diante dessa informações podemos calcular a TMA conforme a equação acima. K = 0.027+1*(0.420-0.027) = 4,20% Valor Presente Liquido Agora podemos calcular o VPL depois que calculamos a TMA. Tabela 6 – Valor Presente Liquido Acumulado [pic 7] Usando os valores do quadro acima e TMA calculada encontramos o VPL de R$ (23.038.683,08) Como o valor do VPL é negativo, temos uma indicaçao que o projeto é inviavel visto que o custo do investimento é maior que os valores presentes gerados pelo projeto. Taxa Interna de Retorno (TIR) A taxa interna de retorno (TIR), indicara o retorno maximo aos investidores que o investimento suporta sem gerar prejuizo. A taxa foi calculada por excel utilizando todos os valores de fluxo de caixa da segunda coluna. Conforme calculo em planilha, a TIR de 2,65% esta abaixo a taxa de atratividade (TMA), indicando que esse empreendimento não é viavel para os investidores. Payback Descontado O Payback descontado vai demonstrar o prazo de retorno do investimento (ROI), incluindo a remuneração do capital dos investidores. Esse calculo mostra o quanto tempo o investimento demorara para se pagar. O calculo foi realizado em planilha, os valores presentes (VP) de cada competencia, foi somado ao valor presente do invetimento inicial. Novamente esse calculo pode ser observado na tabela 6, na coluna 3, valor presente. Podemos ver que o payback descontado não é suficiente para tomada de decisão. Indice de Lucratividade (ILL) O método do índice de lucratividade é um método que considera a razão entre o valor atual líquido do investimento e o Valor Inicial do Investimento (I), para uma dada taxa de desconto. Portanto, quanto maior o índice mais atrativo será o investimento. O índice de Lucratividade foi calculado de acordo com a planilha de calculo que acompanha a AI. Foi calculado fazendo a soma dos valores presentes do projeto (VP’s), dividindo pelo valor do investimento inicial. ILL = ∑VP / Investimento inicial ILL = 22.342.836,92 / 45.381.520,00 = 0,49
Considerações finais
Na analise dos indicadores de viabilidade econômica, calculados pelo VPL, TIR, VP e ILL podemos ver que o projeto é inviável, foi apurado uma margem de retorno muito abaixo do padrão das empresas. Pela analise feito pelo método do payback descontado, podemos ver que o ROI do projeto é inviável, por que ultrapassa o tempo do empreendimento. Já pela analise da taxa interna de retorno TIR, podemos ver que a taxa é abaixo da taxa media de atratividade (TMA), inviabilizando o projeto e mostrando esse calculo para os investidores.
Referências bibliográficas
https://www.sinduscon-rio.com.br/wp/ acessado em 19/10/2019. https://cbic.org.br/ acessado em 19/10/2019. https://www.youtube.com/watch?v=SmTMBj2cPwQ acessado em 19/10/2019.

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