O DIREITO DE SUPERFÍCIE
Por: Fábio Brandao • 8/5/2018 • Trabalho acadêmico • 4.809 Palavras (20 Páginas) • 376 Visualizações
DIREITO DE SUPERFÍCIE:
(Arts. 1369 à 1377, CC)
O direito de superfície é uma concessão que o dono da terra faz a um superficiário para utilizar aquele imóvel e o subsolo. Essa reintrodução no sistema é uma manifestação daquilo que a CF diz acerca da função social da propriedade. Imagine a situação dos imóveis abandonados que não podem ser geridos, que não podem ser cuidados e que, portanto, não estão exercendo a sua função social este instituto permite que se dê em direito de superfície a alguém que tenha interesse em plantar ou construir e tornar esse imóvel a sua função social.
Desta feita, podemos conceituar superfície como “a convenção pela qual o proprietário do solo dá ao superficiário o direito de construir ou plantar em sua área, subdividindo o jus ir re sobre a coisa em propriedade do imóvel (destinada ao proprietário) e propriedade superficiária (destinada ao superficiário)”.[1]
Estabelece o seguinte o artigo 1369, CC:
“Art. 1369, CC - O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de registro de Imóveis”.
Parágrafo Único – O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão”.
Vale mencionar que o direito de superfície não se institui apenas sobre solo nu, dando-se ao superficiário o direito de construir ou plantar, mas pode também ser constituído sobre imóveis em que já existam construções ou plantações de tal forma que, também nesse caso, subdivide-se o direito real em propriedade sobre imóvel (para o dono) e propriedade superficiária sobre a construção ou plantação já existente (para o superficiário).
Denomina-se esta forma de constituição do direito de superfície - sobre imóveis já plantados ou construídos – de constituição por cisão, já que ocorre, na prática, verdadeira cisão entre a propriedade do solo e a propriedade superficiária, já concretizada pela plantação ou construção preexistente.
Pela perspectiva do concedente (proprietário), o direito de superfície viabiliza o aproveitamento de terrenos ociosos, urbanos ou rurais, sem que ele tenha de fazer os investimentos correspondentes. Em vista da função social da propriedade, quando imóveis são subutilizados ou mesmo não têm nenhum aproveitamento econômico, impõem-se sanções ao seu proprietário. Se é rural o bem, ele pode ser desapropriado para fins de reforma agrária, mediante o pagamento da indenização com títulos da dívida agrária (CF, art. 184); se urbano, o imposto sobre a propriedade (IPTU) pode ser progressivamente majorado (CF, art. 182, § 4º, II). Ao conceder o direito de superfície, o proprietário procura evitar essas consequências, sem desembolsos que não quer ou não pode fazer.
O Estatuto das Cidades (Lei n. 10.257/2001) que foi criado antes do CC já tratava do direito de superfície. O CC promulgado um ano depois trouxe também o direito de superfície o que acaba sendo inconveniente, pois temos dois diplomas que tratam sobre o mesmo assunto. A doutrina e jurisprudência já se posicionaram no sentido de que o CC é geral, portanto, se aplica aos imóveis urbanos e rurais e o Estatuto das Cidades se aplica unicamente às cidades que tenham um plano de urbanização para utilização como moradia. O direito de superfície é gerado para se plantar ou se construir em terreno alheio. Embora o CC não o diga é possível também que esse direito surja para manter um imóvel abandonado. Imaginemos como poderia ser eficiente esse direito que não estão sendo utilizados, para que se tornem hospitais, escolas, estádios, dando-se, portanto, um fim social àquele terreno que se encontra abandonado.
Existe uma divergência entre o CC e o Estatuto das Cidades que já se encontra pacificada, no sentido do prazo. Enquanto o CC estabelece que o prazo de concessão desse direito é determinado, o Estatuto diz que o prazo é determinado ou indeterminado, o que não prejudica a eficácia do instituto porque mesmo com a vigência do CC se nós tivermos um direito de superfície por prazo determinado, vencido o prazo e o superficiário (que é quem toma a superfície), continuar a utilizar o terreno o contrato automaticamente será prorrogado por prazo indeterminado.
A regra do direito de superfície é que ele tenha o prazo determinado e não autoriza obra no subsolo. Contudo, a exceção vem contida no Parágrafo Único do mesmo artigo 1369, CC, no sentido de que a exceção a essa regra é se a obra for inerente ao objeto da concessão.
O subsolo que o CC diz que só pode ser utilizado na medida da necessidade, evidentemente se construirmos um prédio, esse subsolo poderá ser utilizado para albergar as garagens e se esse subsolo for bem utilizado, inevitavelmente estará ele ligado ao direito de superfície.
O exemplo mais característico de direito de superfície é o de cadeiras cativas em estádios e camarotes em teatros.
Direitos e Deveres do superficiário:
- ENCARGOS E TRIBUTOS
- DIREITO DE PREFERÊNCIA
Prevê o art. 1370, CC o seguinte:
“Art. 1370, CC – A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente”.
Quando o direito de superfície é oneroso, a prestação do superficiário recebe o nome de “canon” ou “solário”. Além do “canon”, conforme o artigo 1371, CC o superficiário responderá pelos encargos e tributos.
“Art. 1371, CC – O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel”.
Da transferência do direito de superfície
“Art. 1372, CC - O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo Único – Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência”
Maria Helena Diniz esclarece que o direito de superfície pode ser transferido a terceiros ou ainda a herdeiros do superficiário, que passarão a ser titular deste direito até o fim ou extinção do termo.
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