A Função do Contrato

1. AUTOR DA AÇÃO:

Confecções Mamani & Mamani Ltda- Me

2. RÉU DA AÇÃO:

All Brás Shopping Center Ltda

3. AÇÃO PROPOSTA:

Agravo de Instrumento; Locação Comercial em Shopping. Ação Revisional de Aluguel. Tutela de Urgência; Covid-19.

4. FUNDAMENTOS DA AÇÃO PROPOSTA:

Inicialmente foi interposto um agravo de instrumento contra r. decisão interlocutória proferida que indeferiu o pedido de tutela de urgência pleiteado, consistente na suspensão da eficácia das cláusulas contratuais de pagamento, de despejo ou retenção de bens, e de encargos moratórios com a suspensão da exigibilidade dos débitos enquanto perdurarem os efeitos da pandemia do COVID-19.

Inconformada, a autora interpôs o presente recurso discorrendo, em síntese, sobre a possibilidade de concessão da tutela de urgência pretendida. Requereu a antecipação de tutela recursal e, ao final, o provimento do recurso.

Presentes os requisitos legais, o recurso foi recebido com a antecipação parcial dos efeitos da tutela de urgência pleiteada para o fim de suspender a eficácia das cláusulas contratuais previstas no contrato de locação celebrado entre as partes atinentes as consequências do inadimplemento (encargos moratórios, retomada da posse) durante o período de proibição de funcionamento do comércio, com restabelecimento automático após o prazo de trinta dias contados da efetiva retomada do funcionamento das atividades, mantendo, por outro lado, a obrigação contratual de pagamento do aluguel mensal, mas com o desconto de 60% sobre o valor, que foi concedido por liberalidade pelo Shopping Agravado aos lojistas, ainda que após a data do vencimento, também até o final do período de proibição de funcionamento do comércio e com restabelecimento automático no mesmo prazo.

A autora ainda Pleiteou, posteriormente, o aumento do desconto que foi concedido por mera liberalidade para 70%, por ter tomado conhecimento de aumento no valor do desconto aos lojistas que não ingressaram com demanda judicial.

Extrai-se dos autos que a agravante ingressou com demanda revisional de aluguel em shopping por conta das adversidades enfrentadas pelas medidas de distanciamento social impostas pelos Decretos Estaduais e Municipais para contenção da pandemia da COVID-19.

A autora alegou a queda da sua receita e pretendeu a suspensão ou mesmo uma redução na forma de pagamento do aluguel mensal enquanto perdurar a quarentena e os efeitos da pandemia ou ainda manutenção do desconto de 60% concedido extrajudicialmente pelo agravado, ainda que após a data do respectivo vencimento, além de suspensão da cláusula atinente ao inadimplemento.

No início do contrato firmado entre as partes, havia uma equivalência econômica, mas com a pandemia e as medidas governamentais, ocorreu uma modificação no equilíbrio econômico das partes, que é a base estrutural do contrato, tornando impossível para a autora cumprir sua obrigação de pagar nos moldes inicialmente acordados, em razão da onerosidade excessiva, que nada tem a ver com a teoria da imprevisão, reconhecida pelo próprio locador, que concedeu desconto no valor do aluguel por mera liberalidade, mas com manutenção da eficácia das cláusulas contratuais referentes a despejo e encargos moratórios.

5) FUNDAMENTOS DA DEFESA APRESENTADA:

O réu da ação apresentou contraminuta, pugnando, em síntese, pelo não provimento do recurso. Afirmou que a tutela deferida causou onerosidade excessiva ao locador, desequilibrando o contrato, salientando que a agravante está inadimplente desde maio. Destacou que o shopping reabriu ao público em 11 de junho de 2020 e que estendeu o desconto de 60% também para o mês de julho.

Depreende-se que o réu por mera liberalidade concedeu descontos aos lojistas, mas condicionados ao pagamento na respectiva data do vencimento, com manutenção da eficácia das cláusulas contratuais referentes a despejo e encargos moratórios. O ideal seria que as partes de comum acordo encontrassem uma solução pacificadora para o cumprimento do contrato, mas optaram pela resolução judicial.

Nos casos onde se pleiteia a concessão da tutela de urgência, faz-se necessário o preenchimento dos pressupostos autorizadores da medida, segundo o que dispõe o art. 300, do Código de Processo Civil de 2015, “in verbis”:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. (...)”

A autora já se encontrava durante todo o ano de 2019 sem qualquer movimentação financeira, assim como também em janeiro/2020, motivo pelo qual denoto a ausência de condições econômicas anteriores à pandemia a fim de justificar a revisão.

No caso, verifica-se que o fechamento compulsório das atividades também implica prejuízos aos shopping centers, notadamente porque é certo que o nível de inadimplência impactará a administração que também, possui suas relações com demais credores para a manutenção do prédio locado.

Portanto, ao contrário do entendimento da autora, certamente a ré não terá qualquer forma de enriquecimento neste momento, a fim de ensejar o preenchimento dos requisitos da teoria da imprevisão.

Entrementes, para a configuração do chamado inadimplemento fortuito, de acordo com as lições de Orlando Gomes, torna-se necessária a demonstração da impossibilidade jurídica, ou seja, que o cumprimento da obrigação venha a exigir um esforço extraordinário e injustificável do devedor:

“O dever de prestar não pode ser exigido além de um limite razoável, como pondera Hedemann. Daí a preferência pelo conceito jurídico de impossibilidade. Para seus prosélitos, também se deve admitir como impossível a prestação cujo cumprimento exija do devedor esforço extraordinário e injustificável” (GOMES, Orlando. Obrigações. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 137).

6) SENTENÇA E SEUS FUNDAMENTOS:

É evidente que as medidas de isolamento social e o fechamento compulsório dos estabelecimentos comerciais ao público acaba por afetar sobremaneira as atividades empresariais desenvolvidas, notadamente o cumprimento das obrigações pactuadas.

Em relação ao contrato firmado entre as partes, quando da formação, havia uma equivalência econômica, mas com a pandemia e as medidas governamentais, ocorreu uma modificação no equilíbrio econômico das partes, que é a base estrutural do contrato, tornando impossível para a agravante cumprir sua obrigação de pagar nos moldes inicialmente acordados, em razão da onerosidade excessiva, que nada tem a ver com a teoria da imprevisão, reconhecida pelo próprio locador, que concedeu desconto no valor do aluguel por mera liberalidade, mas com manutenção da eficácia das cláusulas contratuais referentes a despejo e encargos moratórios. Diante desse cenário e evidente impacto nas relações locatícias em geral, reputo evidenciado, ao menos por ora, a probabilidade do direito no presente caso, assim como o perigo de dano.