A Jurisprudência de contratos

Jurisprudência de contratos

Superior Tribunal de Justiça RECURSO ESPECIAL Nº 1.132.943 - PE (2009/0063448-6) RECORRENTE : CONSTRUTORA MILÃO LTDA ADVOGADO : MÁRCIO DUQUE AMERICO DE MIRANDA E OUTRO(S) RECORRIDO : SANDRO LIRA BARBOZA E OUTRO ADVOGADO : LUÍS ARTHUR LIMA MARQUES E OUTRO(S) RELATÓRIO O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator): 1. Sandro Lira Barboza e Késia Cristina M.O. Lira ajuizaram demanda em face de Construtora Milão Ltda., visando à declaração de nulidade de cláusula de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de restituição de quantia paga, ao argumento de que, efetuado o distrato, receberam R$ 5.000,00, sendo que o valor efetivamente adimplido foi de R$ 16.810,08 (fls. 5-15). Sobreveio sentença de parcial procedência do pedido, determinando a restituição do valor total do pagamento, com abatimento de 15% correspondentes aos serviços prestados pela construtora em razão do pacto contratual (fls. 194-198). Em sede de embargos declaratórios, esclareceu o Juízo de piso os critérios de cálculo do valor a ser ressarcido e de incidência de juros e atualização monetária (fls. 218-219). O Tribunal estadual negou provimento à apelação aviada pela construtora, nos seguintes termos (fls. 275-285): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR. JUROS MORATÓRIOS APLICAÇÃO DA SÚMULA 254 DO STF. INEXISTÊNCIA DE SENTENÇA ULTRA PETITA. REJEITADA. MÉRITO: RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CLAUSULA PENAL. REDUÇÃO DO PERCENTUAL CONTRATUALMENTE ESTABELECIDO. PRESERVAÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. APLICABILIDADE DO CDC. INCC ESTABELECIDO COMO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA (ART. 219 DO CPC). RECURSO IMPROVIDO. 1. A incidência dos juros moratórios na condenação opera-se de pleno direito, consoante estabelece a Súmula 254 do STF: "Incluem-se os juros moratórios na liquidação, embora omisso o pedido inicial ou a condenação ". 2. A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, injustificadamente, pelo adquirente, autoriza a aplicação da cláusula penal, com a conseqüente retenção de percentual dos valores a serem devolvidos pela construtora. 3. Quando a cláusula penal constante do contrato impingir ao Documento: 30606692 - RELATÓRIO, EMENTA E VOTO - Site certificado Página 1 de 11 Superior Tribunal de Justiça consumidor-adquirente obrigação excessivamente onerosa, mostrando-se abusiva, deve o Poder Judiciário intervir para adequá-la aos parâmetros razoáveis, no sentido de preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes. 4. Não se afigura abusiva a eleição do INCC como índice de atualização monetária a ser aplicado sobre o valor da condenação. 5. Inexistindo inadimplemento contratual, os juros de mora somente incidem a partir da citação (art. 219, caput do CPC). 6. Unanimemente, negou-se provimento ao recurso de apelação. Nas razões do recurso especial, interposto com base na alínea "c" do permissivo constitucional, foi alegado dissídio pretoriano com precedente da Terceira Turma desta Corte (REsp 158.036/DF), em que se entendeu pela ausência de nulidade na cláusula do distrato que preveja o reembolso de importância menor do que a efetivamente paga, uma vez que as partes acordaram nesse sentido (fls. 302-321). O acórdão recorrido, ao revés, concluiu pela devolução de todo o montante pago, deduzidas as despesas do contrato, que foram fixadas em 15% (fls. 302-321). Argumentou, ainda, que a transação não se equipara ao contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel para fins de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, mormente porque o distrato não ostenta o caráter de adesão habitualmente imputado aos contratos. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso (fls. 385-388), que foi admitido na instância ordinária (fls. 391-392). É o relatório.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.132.943 - PE (2009/0063448-6) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : CONSTRUTORA MILÃO LTDA ADVOGADO : MÁRCIO DUQUE AMERICO DE MIRANDA E OUTRO(S) RECORRIDO : SANDRO LIRA BARBOZA E OUTRO ADVOGADO : LUÍS ARTHUR LIMA MARQUES E OUTRO(S) EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que "'onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito". 2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido.

Superior Tribunal de Justiça AgRg no AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 580.181 - DF (2014/0227869-1) RELATÓRIO O SENHOR MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE: Trata-se de agravo regimental interposto por Ércio Alberto Zilli e outra contra decisão, da minha relatoria, que negou provimento ao agravo em recurso especial, assim resumida (e-STJ, fl. 912): AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECESSO FORENSE. TEMPESTIVIDADE. DECISÃO AGRAVADA. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVISÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. MATÉRIA FÁTICA. AGRAVO IMPROVIDO. Em sua razões, os agravantes sustentam que o Instrumento de Compra e Venda, assinado em 15/10/2010, na cláusula segunda, inciso 2, o qual sequer foi aditado ou modificado, dispunha que a liquidação total da transação deveria ocorrer até 5/12/2010 e, após a referida data, o saldo seria atualizado monetariamente pelo IPCA, mais juros de 1% ao mês. Aduzem que a referida cláusula – protegida pelo princípio da boa-fé objetiva e do pacta sunt servanda – não estava condicionada exclusivamente à eventual inadimplência por parte da recorrida, mas sim para manter atualizado o valor do referido imóvel. E o próprio comprador, na exordial, discutiu apenas o termo inicial e não o pagamento da correção monetária. Reiteiram, outrossim, a violação ao art. 21, caput, do CPC, em virtude de terem sido condenados a arcar integralmente com a sucumbência mesmo após a reforma parcial da sentença pelo acórdão recorrido. Ao final, postulam o afastamento dos óbices processuais. Intimada, a parte agravada não ofertou impugnação (e-STJ, fl. 939). É o relatório. Documento: 45441659 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 1 de 3 Superior Tribunal de Justiça AgRg no AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 580.181 - DF (2014/0227869-1) VOTO O SENHOR MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE(RELATOR): Não obstante os esmerados argumentos expendidos pelos agravantes, esses não têm o condão de infirmar os fundamentos insertos na decisão agravada, a qual mantenho na íntegra (e-STJ, fls. 912-916): Cuida-se de recurso especial oriundo de ação declaratória de nulidade de cláusula de contrato de compra e venda entabulado entre as partes, a qual previa a atualização monetária se a conclusão do negócio não fosse concluído em 5/12/2010. O acórdão recorrido solveu a controvérsia assentado na premissa de que, "da forma com redigida a cláusula em testilha, ela constitui verdadeira cláusula penal", na qual somente incorre o devedor se o descumprimento lhe for imputável (e-STJ, fl. 704). E, embora o comprador soubesse que a documentação do imóvel estava pendente do "habite-se", não estaria claro nos autos que ele teria assumido o risco da demora, tampouco a possibilidade da demora (e-STJ, fl. 704). Dessa forma, o acórdão recorrido deu parcial provimento à apelação dos recorrentes a fim de reconhecer devida a correção monetária do saldo devedor somente no período entre 10/6/2011 (data da assinatura da escritura) e 9/1/2012, com base na seguinte conclusão (e-STJ, fls. 704/707, grifo no original): Neste ponto, concordo com a insurgência dos vendedores-apelantes, quando não se conformam com a quitação do bem, 21 meses após a assinatura do contrato, sem contemplar atualização ou valorização do bem. O raciocínio até parece correto, pois o prejuízo dos vendedores é real, evidente e concreto, mas não subsiste, ante a análise dos fatos, contra o comprador, sendo certa a irresponsabilidade deste pelo prejuízo existente, uma vez que demonstrou, desde o início, sua capacidade financeira para quitação da obrigação, mediante financiamento previamente aprovado. [...]. Apenas se houvesse negligência por parte do comprador para a obtenção do financiamento lhe poderia ser imputada a alegação de inadimplência contratual, mas isso não ocorreu e a demora na obtenção do financiamento decorreu exclusivamente da falta de documentos do imóvel, que quando foram obtidos, houve inadimplência contratual dos réus, que se recusaram a firmar o documento necessário para a liberação do crédito. Depreende-se, portanto, que o Colegiado estadual considerou indevida a cobrança de correção monetária desde a data prevista no contrato (5/12/2010) em virtude da ausência de responsabilidade do Documento: 45441659 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 2 de 3 Superior Tribunal de Justiça comprador, cujo reexame é vedado em âmbito de recurso especial, ante os óbices dos enunciados n. 5 e 7 da Súmula deste Tribunal. De igual modo, quanto à divisão dos ônus de sucumbência, segundo a jurisprudência do STJ a aferição do percentual em que cada litigante foi vencedor ou vencido ou a conclusão pela existência de sucumbência mínima ou recíproca das partes é questão que não comporta exame em recurso especial, por envolver aspectos fáticos e probatórios, aplicando-se à hipótese a Súmula n. 7/STJ. No mesmo sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO BANCÁRIO. JUROS. ABUSIVIDADE CONSTATADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULA 7 DO STJ. [...] 3. A sucumbência recíproca ou em parte mínima, estabelecida pelo Tribunal de origem, envolve contexto fático-probatório, cuja análise e revisão revelam-se interditadas a esta Corte Superior, em face do óbice contido na Súmula 7 do STJ. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 480.945/MS, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/10/2014, DJe 7/11/2014); AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO BANCÁRIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRETENSÃO DE ASSISTÊNCIA LITISCONSORCIAL AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. TABELA PRICE. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. [...] 4.- A aferição do percentual em que cada litigante foi vencedor ou vencido ou a conclusão pela existência de sucumbência mínima ou recíproca das partes é questão que não comporta exame no âmbito do Recurso Especial, por envolver aspectos fáticos e probatórios. [...] 6.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no AREsp 443.397/PR, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 22/4/2014, DJe 13/5/2014) Ante o exposto, reconsidero a decisão agravada para, em novo exame, negar provimento ao agravo em recurso especial. Assim, em face da ausência de qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão agravada, subsiste incólume o entendimento nela firmado, não merecendo prosperar o presente recurso. Ante o exposto, nego provimento ao agravo regimental. É o voto.