A Limitação de Propriedade

UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SANTOS

PRÓ-REITORIA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO

PROGRAMA DE MESTRADO EM DIREITO

LUCIANO DOS REIS SILVA

MARCOS MARTINS DE OLIVEIRA

TÁCITA RIOS

        

LIMITAÇÕES DA PROPRIEDADE NO ESTATUTO DA CIDADE, NA LEI DE LOTEAMENTOS URBANOS E NA LEI DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E CONDOMÍNIOS EM EDIFICAÇÕES

CAMPINA GRANDE-PB

2020

LIMITAÇÕES DA PROPRIEDADE NO ESTATUTO DA CIDADE, NA LEI DE LOTEAMENTOS URBANOS E NA LEI DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E CONDOMÍNIOS EM EDIFICAÇÕES

Luciano dos Reis Silva

Marcos Martins de Oliveira

Tácita Rios

INTRODUÇÃO

        

        A temática em questão versa sobre as limitações da propriedade levando em consideração diversos fatores, a saber, loteamento, incorporações imobiliárias e condomínios, temáticas essas que são relevante para o desenvolvimento e harmonização dos espaços urbanos.

Diante disso, ver-se que o direito de limitações urbanas são importante e guardam ligações diretas com planos organizados pela sistema governamental do país, regulamentando direito de construir, limitar o direito de propriedade através do cumprimento da sua função social da propriedade.

Nesta perspectiva, entende-se que o direito de construir está relacionado ao direito que o proprietário de uma lote de terra tem para levantar suas construções da forma que entender, porém, deve-se observar o direito de vizinhos e as regulamentos administrativos, além das regra de loteamento importa pelos loteadores.

Sendo assim, as construções devem levar em consideração vários fatores, a saber, direitos de vizinhança, regulamentos dos loteadores, plano diretor das cidades e outras forma de harmonizar.

Desta forma, essa pesquisa ter como objetivo analisar as limitações da propriedade urbana, além disso, discutir sobre as regras de loteamento impostas pelos loteadores, a incorporação imobiliária e os condôminos em edificações.

1 RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS, ZONEAMENTO E INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA DO ESTATUTO DA CIDADE

Com a Lei 6.766/1979 e especificamente no artigo 26, inciso, VII, o legislador abriu margens permissionárias aos loteadores criar regras especificas que levassem em consideração as restrições urbanísticas ao registrar um o loteamento no registro de Imóveis correspondente.

[...] em especial, as restrições convencionais urbanísticas no caso dos loteamentos. Pois bem, com o advento da Le 6.766/1979, principalmente por seu art. 26, inc. VII, o legislador deu permissão ao loteador criar regras de restrições convencionais urbanísticas na ocasião do registro do loteamento junto ao Registro de Imóveis. (DELUCA, 2018, p. 01).

Tais restrições estão relacionadas a vários fatores, a saber, dimensões mínimas para unificação, recuos mínimos para construir, padronização de calçadas, número máximo de pavimentos construídos, tipo de uso (residencial, comercial, industrial, misto), regras construtivas para muros, pergolados e outras áreas.

No entanto, as restrições, obrigatoriamente, devem estar em uma ordem hierárquica abaixo das limitações impostas pelo Plano Diretor e demais legislações vigentes. Como por exemplo, em uma zona urbanística aonde é determinado por lei que pode ser edificado um prédio com até 10 (dez) pavimentos, pode o loteador dispor que em determinada zona, no que compreende ao referido loteamento, só é permitido prédio com até 5 (cinco) pavimentos. Ou ainda, pode o loteador estipular tamanho dos recuos que cada imóvel deve respeitar, etc. (DELUCA, 2018, p. 05).

É interessante observar, que se as restrições impostas pelo loteador forem superiores às restrições legais que vigoram no Brasil, essas devem prevalecer sobre as restrições legais, vez que tutelam de modo mais rigoroso o meio ambiente natural e o artificial.

2 ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV).  

Primeiramente, o que seria o EIV e qual a finalidade dele? Partindo desta indagação, pode-se observar que o Estudo de Impacto de Vizinhança é um estudo que tem por objetivos analisar os possíveis os impactos positivos e negativos de um determinado empreendimento, ou seja, quais os impactos poderão ser causados no entorno de um empreendimento, inclusive,

O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) faz parte do terceiro grupo de ferramentas, pois consolida um novo modelo de gestão pública ao incorporar a participação direta da população nos processos de licenciamento de grandes empreendimentos com potencial de afetar a vida e dinâmica urbanas, direta ou indiretamente. Desta forma, ao tornar mais inclusivo, transparente e polifônica a atividade administrativa, permitindo o envolvimento da comunidade impactada, o EIV “consagra o ‘Direito de Vizinhança’ como parte integrante da política urbana, condicionando o direito de propriedade (HOSHINO, 2014, p. 02).

Vale ressaltar, que esses impactos podem estar relacionados a várias áreas, a saber, pode guardar relação como o porte e as atividades desenvolvidas no empreendimento, gerando preocupações na empresa responsável.

É interessante observar, que depois de identificados os possíveis impactos ao redor do empreendimento, são organizados diretrizes operacionais que possam diminuir quaisquer impactos identificados e que, tem por objetivo não prejudicar a vizinhança envolvida.

O EIV deve contemplar todos os aspectos que o empreendimento gera na área onde será implantado e entorno, incluindo no estudo a análise e proposição de solução para: adensamento populacional; uso e a ocupação do solo; valorização imobiliária; áreas de interesse histórico, cultural, paisagístico e ambiental; equipamentos urbanos, incluindo consumo de água e de energia elétrica, bem como geração de resíduos sólidos, líquidos e efluentes de drenagem de águas pluviais; equipamentos comunitários, como os de saúde e educação; sistema de circulação e transportes, incluindo, entre outros, tráfego gerado, acessibilidade, estacionamento, carga e descarga, embarque e desembarque; poluição visual, sonora, atmosférica e hídrica; vibração; periculosidade; geração de resíduos sólidos; riscos ambientais; impacto socioeconômico na população residente ou atuante no entorno, e; impactos sobre a fauna e flora. (HOSHINO, 2014, p. 15).