ANALISE DE UM CONTRATO

Análise do contrato de compra e venda

- Elementos subjetivos e objetivos:

Os elementos subjetivos de um contrato de compra e venda são os agentes ativo e passivo, ou seja, o vendedor e o comprador, e trazendo para o nosso contrato, como disposto na Cláusula 1, o comprador é o agente DENIS OLIVEIRA COSTA, e o vendedor está presente na pessoa do JORGE ANDRE DE OLIVEIRA.

Já o elemento objetivo é o objeto do contrato, ou seja, a coisa e o preço. E observando a Cláusula 3 do contrato em análise, a coisa é um imóvel (apartamento) e de acordo com a Cláusula 4, o preço da sua venda é de R$70,000,00, pagos no ato da celebração do contrato.

- Requisitos de existência e validade:

Quanto aos requisitos de existência, são três: agente, objeto e forma. Sem esses elementos, o negócio jurídico é inexistente, ou seja, um nada para o direito.

Já os requisitos da validade são, de acordo com o art. 104, II, CC, agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, forma prescrita ou não defesa em lei e manifestação da vontade.

Verificamos no contrato em análise que, ele preenche os requisitos mínimos para sua existência. Os agentes estão presentes na figura do comprador e do vendedor (Cláusula 1), O objeto do contrato é um imóvel apartamento (Cláusula 2) e a forma é o meio pelo qual se exterioriza a vontade dos agentes, e essa exteriorização, no contrato é expressa e escrita.

Já os requisitos de validade, de acordo com o nosso contrato, analisamos que as agentes são capazes, visto que ambos são maiores de idade. Serão nulos (CC, art. 166, I) ou anuláveis (art. 171, I) se a incapacidade, absoluta ou relativa, não for suprida pela representação ou pela assistência.

Observamos também que o imóvel, objeto da compra e venda, é lícito por não ir de encontro com a lei. É fisicamente possível, pois é nula a venda de coisa inexistente, e juridicamente possível, pois a sua compra e venda é protegida pela lei. Quando o objeto é impossível, o negócio é nulo (CC, art. 166, II).

O último dos requisitos de validade a ser analisado é a sua determinação, podemos definir o contrato em avaliação como determinado, pois ele é claro, na Cláusula 3, quanto ao objeto da compra.

- Classificação:

O contrato de compra e venda, quanto a sua forma, é consensual, já que o comprador e o vendedor chegaram a um acordo relativo ao preço e a coisa.

É, quanto aos seus efeitos, bilateral, oneroso e comutativo. Bilateral pois gera obrigações para ambas as partes do contrato. Na compra e venda, dispõe o art. 481, CC, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Oneroso pois há uma prestação, que é, nesse caso, o imóvel, e uma contraprestação que é o preço da venda do imóvel. E comutativo pois as partes conhecem previamente o conteúdo de sua prestação.

Quanto à forma, o contrato em estudo, por configurar um bem imóvel, com valor superior a 30 salários mínimos (art.108, CC), é solene (formal). É solene porque deve obedecer a forma prescrita em lei para se aperfeiçoar, e não obedecendo, o contrato