As Alterações na Lei do Inquilinato introduzidas pela Lei 12.112/09

As Alterações na Lei do Inquilinato introduzidas pela Lei 12.112/09

Vitória Siqueira Sommer^[1]

Resumo: Para acompanhar o desenvolvimento e as mudanças trazidas pelo novo código civil, principalmente pelo seu art. 422, o qual preceitua que os contratantes são obrigados a guardar, tanto na conclusão como na execução dos contratos, os princípios de probidade e boa fé – torna-se essencial a adequação, para esta nova perspectiva, das demais normas civis que versem sobre contratos e obrigações. Consoante a isso, este trabalho tem como objetivo, identificar analiticamente as mudanças da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), introduzidas pela Lei 12.112/09, através de doutrina e jurisprudência.

Palavra Chave: Mudanças; Lei do Inquilinato; Lei 12.112/09.

Abstract: To monitor the development and the changes brought about by the new civil code, mainly for their art. 422, which stipulates that the contractors are obliged to keep both the conclusion and the implementation of contracts, the principles of probity and good faith - it is essential to the adaptation to this new perspective, the other rules that deal with civil contracts and obligations. Depending on this, this study aims to identify analytically the changes of the Tenancy Law (Law 8.245/91), introduced by Law 12.112/09, through doctrine and jurisprudence.
Keywords: Change; Tenant Law, Law 12.112/09.

1. Introdução:

Importante salientar que não há uma nova Lei do Inquilinato. A lei 8.245/91 continua regendo as locações de imóveis, a Lei 12.112/09 apenas alterou alguns artigos da lei anterior, 11 (onze) para ser mais exato.

Alterações estas que trazem inovações procedimentais e processuais para os casos de locação, e uma harmonização do direito material com o que está estabelecido no código civil de 2002.

Observe-se que o legislador não trouxe grandes inovações, se percebermos que este só legislou aquilo que já vinha sendo utilizado costumeiramente pela jurisprudência ou já tinha grande ênfase na doutrina – veio apenas positivar estas idéias.

A nova lei trouxe alterações beneficentes tanto locatário, quanto ao locador, até mesmo o fiador locatício obteve benefícios, ou seja, não é uma lei protetiva à apenas uma das partes. Para melhor verificação destas mudanças, relevante é comparar o antigo e o novo texto:

2. Alterações:

 Art. 12 . Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Redação atual:

Art. 12 . Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (NR)

Comentário: caput – harmoniza a lei com relação à instituição da união estável (nascida pelas leis de 1994 e 1996), modernizando e trazendo ao texto da lei questões de âmbito material recentes, e já que foi aceita a união estável entre homossexuais, um dos vários efeitos deste aceite é o que se encontra neste artigo. O parágrafo único foi desdobrado em dois, o primeiro tratando o caso de falecimento do locatário, fato este que deverá ser comunicado por escrito ao locador e ao fiador, caso esta seja a modalidade de garantia do contrato. Já o parágrafo segundo trata do fato que o fiador, tanto no caso do caput do artigo, como no caso do primeiro parágrafo, poderá exonerar-se de suas responsabilidades, tendo um prazo de 30 dias (prazo peremptório), contados do recebimento da informação dada pelo sub-rogado, para informar o locador de sua exoneração, mas ficando responsável ainda pelo prazo de 120 dias à contar do recebimento da exoneração pelo locador.

Redação anterior:

Art. 39 . Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Redação atual:

Art. 39 . Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei.

Comentário: a complementação trazida pela nova Lei veio para encerrar qualquer dúvida com relação à responsabilidade dos garantidores do contrato locatício, sejam elas quais forem, mas principalmente para a fiança nos casos de prorrogação por tempo indeterminado da locação. Ou seja, as garantias da locação só não se estenderão até a efetiva devolução do imóvel caso seja pactuado entre as partes, ou para o caso da fiança, se esta tiver prazo certo.

Redação anterior:

Art. 40 . O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;