CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

DIREITO CIVIL V  

PROF. TEPEDINO  

AULA 5 - 30/09/19 

 

Aula ministrada pelo professor Francisco.  

 

CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA  

 

→ Se trata de um contrato típico regulado pela Lei 4.591/64.  

 

1. CONCEITO:​ art. 28, § único da Lei 4.591/64.  

 

Por meio desse contrato, temos a atividade de construção de edifícios para a alienação de unidades autônomas, justamente os exemplos vistos no contrato de empreitada. Na maior parte das vezes, no Brasil, os edifícios são construídos por meio desse contrato. A empreitada diz respeito à parte da construção no contrato de incorporação imobiliária.  

Em relação às figuras que vão aparecer neste contrato, são várias as formatações possíveis. O modus​ operandi da empresa de incorporação pode assumir diversas formas para promover construções:  

 

1. A​ empresa pode não ser proprietária de imóvel nenhum e ainda assim a atividade dela é a construção de imóveis para venda, pois nem sempre o incorporador será necessariamente o proprietário. A equipe dela localiza terrenos em áreas interessantes da cidade, onde ela acha que um empreendimento imobiliário poderia dar certo.  

Ex:​ para construir perto da praia ela entra em contato com o proprietário do terreno, que não é a incorporadora, mas, sim, uma pessoa, explicando que tipo de edifício quer fazer - prédio com 20 andares, 6 apartamentos por andar. O proprietário passa o terreno para a incorporadora, a incorporadora faz toda a operação de construção, venda das unidades e, por fim, a incorporadora dá 4 apartamentos ao proprietário. Esse arranjo entre a incorporadora e o proprietário é uma permuta, pois o proprietário dá o terreno e a incorporadora, em troca, dá alguns apartamentos.  

 

1. O​ construtor pode ser uma terceira figura, que não é nem o proprietário, nem o incorporador. Neste caso, o incorporador não constrói e não é proprietário de terra nenhuma, ele apenas tem o risco e a organização do negócio. Ele irá pensar onde será o imóvel, se vai funcionar um empreendimento e conceber aquele empreendimento.  

 

O incorporador que tem que decidir como vai ser o prédio (popular, de classe média, de luxo, comercial e etc). Ele vai conceber essa estrutura, vai ficar responsável por toda a parte burocrática de formalizar isso tudo, ele que vai fazer o negócio girar, injetar o dinheiro para o prédio subir, providenciar para que as unidades sejam vendidas. Este é o papel do incorporador, não necessariamente o incorporador vai construir, nem vai ser o proprietário do terreno onde vai ser erguido o edifício.

 

→ O incorporador tem, pelo menos, que chegar com o dinheiro para fazer o negócio girar? Não precisa. Na incorporação imobiliária, o objetivo do incorporador é fazer esse negócio dar certo, fazer o prédio subir com o dinheiro que ele vai receber da venda das unidades. A venda das unidades deste empreendimento que ainda não existe e ainda vai ser construído, é feita antes do início da construção. Então, com o dinheiro dos compradores interessados em adquirir as unidades daquele empreendimento o incorporador vai obtendo os recursos que irão lhe permitir cumprir a sua parte do contrato. A​ atividade do incorporador é de promover e realizar a construção, mas não necessariamente ele, incorporador, é que vai fazer a construção, embora seja essa a descrição legal. Ele se obriga a fazer construir.  

 

→ Então, as possibilidades em termos de formatação do contrato são: i) o incorporador pode construir, ser o construtor, pois algumas empresas de incorporação têm construtores, ou ii) pode contratar o construtor, e neste caso estamos diante de um contrato de empreitada.  

 

Obs:​ Nos casos de incorporador que também é construtor, por que isso não configura um contrato de empreitada entre o incorporador e o proprietário? Porque o incorporador não está construindo para o proprietário, mas sim para comercializar as unidades no mercado. O incorporador fez um negócio com o proprietário para poder utilizar o imóvel, esse negócio pode ser uma promessa de compra e venda, pode ser permuta, etc.  

Obs:​ A atividade de incorporação PRESSUPÕE venda, pois se o incorporador ficar com o imóvel pra ele, isso desnatura o contrato. Então, ele tem que vender no mercado imobiliário.  

 

→ Mas​ se o incorporador não é necessariamente o proprietário, como ele vai vender unidades ou frações ideais de algo que não é dele? De acordo com o art.​ 31 da Lei. 4.591/64,​ o incorporador assume o risco do negócio. O incorporador tem responsabilidade perante a todos. Ex¹​ :​ a incorporadora se comprometeu, fez um contrato com o empreiteiro, mas no fim das contas o empreendimento não vendeu nada. O problema é do incorporador. Ex²​ :​ o adquirente vê uma série de problemas nas unidades, responde o incorporador. O construtor vai se resolver com o incorporador, mas o adquirente pode ir em cima do incorporador.  

 

Esse artigo dirá quem pode ser o incorporador​        :​ 

 

Alínea a) o proprietário do terreno, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário, que pode ter algum título ou algum contrato com o proprietário que dê a ele um título sobre aquele terreno, ele tem algum direito sobre aquele terreno que vai permitir que ele faça a atividade de incorporação;  

 

Alínea b) o construtor ou o corretor de imóveis também podem ser o incorporador. O incorporador pode ser o construtor, embora não seja proprietário e, ainda assim poderá vender frações ideais (a venda de um apartamento corresponde a uma fração ideal daquele terreno, por exemplo).