Contrato de Compra e Venda – Ad Mensuram ou Ad Corpus

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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAI

        Disciplina: Direito Civil – Contrato

Aluno: Camila Gonçalves Dias

Assunto: Contrato de Compra e Venda – Ad Mensuram ou Ad Corpus

Ementa:

Processo: 2014.078683-5 (Acórdão)
Relator: Ronei Danielli
Origem: Criciúma
Orgão Julgador: Sexta Câmara de Direito Civil
Julgado em: 24/02/2015 
Juiz Prolator: Ricardo Machado de Andrade

Classe: Apelação Cível

ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ÁREA INFERIOR ÀQUELA ESPECIFICADA NO REGISTRO PÚBLICO. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO DE RETIFICAÇÃO DA MATRÍCULA DO TERRENO. DECISÃO CITRA PETITA. NULIDADE CONFIGURADA. SENTENÇA CASSADA. NOVO JULGAMENTO PROFERIDO. INTELIGÊNCIA DO ART. 515, §§ 3º e 4º, DO CPC. MODIFICAÇÃO DA MATRÍCULA DO TERRENO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO PRÓPRIO COM A OITIVA DOS CONFRONTANTES E A PRESENÇA DO MINISTÉRIO PÚBLICO, CONSOANTE PRECONIZA A LEI DE REGISTRO PÚBLICO. PLEITO NÃO CONHECIDO. METRAGEM TOTAL DO LOTE QUE INFLUENCIOU NA NEGOCIAÇÃO. VENDA AD MENSURAM EVIDENCIADA. PEDIDO ALTERNATIVO DE ROMPIMENTO DO PACTO OU ABATIMENTO DO PREÇO. ACOLHIMENTO DO PLEITO DE DEVOLUÇÃO DO VALOR DA DIFERENÇA À MENOR APURADA. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO ADESIVO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO PARA DESCONSTITUIR A SENTENÇA E, A TEOR DO ART. 515, §3º, DO CPC, JULGAR EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, QUANTO À PRETENDIDA ALTERAÇÃO DO ATO NOTARIAL, E ACOLHER A COMPENSAÇÃO DO PREÇO PLEITEADA. PREJUDICADOS OS RECURSOS.

Estudo de  Caso:

        Os autores V.G. e C.L.S.O moveram uma ação de anulação de negócio jurídico cumulativa com indenização de perdas e danos em face de C.C.LTDA, requerendo a nulidade do contrato de contra e venda de um imóvel, ou, alternativamente, o abatimento do preço proporcional à metragem suprimida, retificando-se o registro de imóvel.

Conforme narrativa, V.G. e C.L.S.O, celebraram com C.C.LTDA, um instrumento particular de compra e venda de um imóvel, com área de 505,22 m², pelo valor “X”, e quando se encontrava adimplido 95% do valor do imóvel, os autores resolveram ampliar a moradia. Nessa ocasião, após levantamento topográfico da área realizada por um profissional habilitado, contaram que a propriedade possuía apenas 361,22 m².

        Na sentença proferida, o magistrado julgou parcialmente procedente os pedidos formulados pelos autores, condenando a ré a devolver aos demandantes à quantia em espécie equivalente a área paga e não constatada no terreno, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora desde a citação, além dos honorários advocatícios  e custas processuais.

        Inconformada, o réu, apelou, afirmando que não tinha conhecimento da metragem do terreno, tendo agido de boa-fé ao especificar a metragem no contrato. Alegou ser inviável a anulação do mesmo, assim como o abatimento proporcional do preço, encontrando o negocio jurídico amparado em documento dotado de fé publica, negando o vicio de consentimento. Alem disso, afirmou se tratar de uma venda ad corpus, uma vez que a especificação do terreno foi meramente enunciativa, afastando o direirto do comprador de pleitear o abatimento proporcional do preço, citando o art. 500,  §3°, do Código Civil:

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Diante do caso exposto e dos argumentos citados, foi decidido na apelação civil, que o contrato trata-se, indiscutivelmente, da configuração da venda ad mensuram, ao invés da venda ad corpus defendida pelo réu, pois o pacto descrimina a área do terreno vendido, indicando as medidas imobiliárias e o preço cobrado, circunstancias que certamente influenciaram na concretização do contrato.

Assim, somente será ad corpus, a venda em que as medidas do imóvel vendido, são apenas exemplificativas, pois o que se vende é determinado bem certo. A expressão latina ad corpus, cujo significado seria “por inteiro” ou “assim como está”, é utilizada nas transações imobiliárias para exprimir uma venda cujo preço foi estipulado sobre a propriedade como um todo, na forma como foi apresentada ao comprador, não existindo qualquer tipo de referência ou amarração à sua metragem.