Contrato de compra e venda

2. CONTRATOS EM ESPÉCIE

1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA

I – DEFINIÇÃO OU CONCEITO:

É contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir a propriedade de certo objeto a outra, mediante recebimento de soma em dinheiro, denominada preço.

Esse bem pode ser móvel, imóvel, corpóreo ou incorpóreo, fungível ou infungível (art. 481 C.C.)

II - PARTES:

Comprador e vendedor

III - EFEITOS:

O principal efeito do contrato de compra e venda é transferir a propriedade do objeto do vendedor para o comprador.

O que se indaga é quando, em que momento, ocorre a transmissão da propriedade?

Em nosso ordenamento tal ocorre no momento da tradição, quando bens móveis e no momento do registro no Cartório de Registro de Imóveis, se bem imóvel.

O contrato é assim dividido em dois momentos. O 1º é a celebração (momento em que o vendedor se obriga a transferir par ao comprador a propriedade da coisa) e o 2º é a execução (momento em que a transferência da coisa é efetivada, seja pela tradição, seja pelo registro no SRI), tais momentos podem ser simultâneos (compra de produto no supermercado) ou em momentos distantes (compra e venda de imóveis).

A tradição da coisa deve ocorrer no local em que se achava na época da venda, salvo estipulação em contrário (art. 493). E as despesas com a tradição é por conta do vendedor. Presume-se que o local de entrega seria no local do contrato, salvo estipulação em contrário. Até a entrega da coisa o vendedor é o responsável por ela. (art. 490 e 492). Ex. Fui numa loja de departamentos e comprei uma geladeira e estipulei no contrato que ela deverá ser entregue às 9h, no dia 24/12.

Se eu saio e o vendedor vai fazer a entrega, até aquele momento a mora é do vendedor, depois do horário a mora é minha, pois eu não estava em casa no horário estipulado no contrato.

IV – CARACTERÍSTICAS OU NATUREZA JURÍDICA

Em relação aos contratos de compra e venda podemos dizer que eles são:

1. TIPICO – pois esta tipificado no CC, previsto em Lei (arts. 481 a 532)
2. PURO - não deriva de outro contrato, ou seja, não é combinação de 2 ou mais contratos, como ocorre, por exemplo com o leasing (locação com opção de compra e venda).
3.  BILATERAL – gera direitos e deveres para as partes (OBRIGAÇÕES)
4. ONEROSO - gera ônus para ambas as partes. Comprador de pagar e o vendedor de entregar, ou seja, à prestação do vendedor corresponde contra prestação do comprador.
5. PRÉ ESTIMADO OU ALEATÓRIO – no contrato pré estimado as partes, desde sua celebração, têm conhecimento de todas as obrigações que deverão suportar. No aleatório pelo menos uma obrigação não é conhecida. Exemplo de contrato aleatório  (comprar toda a safra independente de quantidade da safra).
6. CONSENSUAL - não tem forma determinada. Pode ser formal, tácita, mímica. Contudo em determinados casos a lei exige a forma escrita ou solene (compra e venda de imóveis)
7. DE EXECUÇÃO IMEDIATA OU FUTURA – à vista ou em parcelas continuadas ou mesmo em uma parcela futura (leva em consideração o momento em que se realiza a execução do contrato).
8. INDIVIDUAL – os contratos de compra e venda são essencialmente individuais, ou seja, só obriga comprador e vendedor.
9. NEGOCIÁVEL – em princípio os contratos de compra e venda não negociáveis, ou seja, tem-se a possibilidade de discutir suas cláusulas, salvo no contrato de adesão.
10. Translativo do domínio – o contrato de compra e venda tem o condão de obrigar a parte a transferir o domínio do bem.

V - ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

1. OBJETO – as coisas que tem apreciação financeira (art. 482). Objeto Licito. O objeto há de ser um bem, corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel, desde que suscetível de alienação. Deve ainda estar no comércio, ou seja, o bem fora de comercio, como um imóvel com cláusula de inalienabilidade, não pode ser objeto de compra e venda.
2. PREÇO EM DINHEIRO NO VALOR MONETÁRIO – em regra o pagamento deve ser em dinheiro, como diz o texto da lei.

Contudo pode ser através dação em pagamento – ex.: compra e venda de 1 apartamento e teria um carro na negociação. O interesse é no dinheiro que eu teria vendendo o carro. Ocorre quando o pagamento é realizado através de um bem previamente aceito pelo devedor e para a quitação total ao preço estipulado.

Pode ser obrigação cumulativa – Ocorre quando parte do pagamento é realizado em dinheiro e outra através de um bem móvel ou imóvel. Ex. vende o apartamento por R$100.000,00, sendo que R$ 80.000,00 em dinheiro e mais um lote.

Pode ser alternativa – dinheiro ou outra coisa. Fica a critério do comprador a escolha de pagar o preço estipulado em dinheiro e/ou através de outro bem previamente estipulado

Pode ser facultativa – Quando se confere ao comprador a faculdade de pagar com outro bem diferente de dinheiro. Ex: venda de um quadro por R$ 20.000,00 porém para pagamento em 30 dias. Vencido o prazo o comprador pode pagar em dinheiro ou bens que não foram previamente estipulados..

OBS:

1. Quando as partes não estipulam o preço este se dará segundo o preço de mercado. Ex. comprar na cantina um salgado sem perguntar o preço – eu pago o preço de mercado do salgado – valor de mercado. Ou seja, a princípio, será o valor usualmente praticado pelo vendedor (art. 488).

1. As partes podem ainda contratar que o preço será o da cotação em bolsa, em determinado momento, se não estipular o momento, contratação ou execução, o Juiz arbitrará o valor médio (art. 486 e 488, § único).

1. As partes podem ainda indicar um terceiro para fixar o preço (arbitramento – art. 485).

1. As partes podem contratar ainda que o preço será fixado em função da variação de algum índice oficial de correção, caso a lei não vede (art. 487).

1. A estipulação do preço jamais poderá ficar ao arbítrio de uma só das partes (art. 489).

1. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. (art. 491).

1. CONSENTIMENTO

Tem-se que a vontade de contratar deve ser livre, isenta de qualquer embaraço que possa anular o contrato, ou seja, deve ser espontâneo, sem qualquer coação dolo ou erro.

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