Contratos

ANÁLISE DA JURISPRUDÊNCIA:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA

(REsp 424.543/ES, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/03/2003, DJ 31/03/2003, p. 217)

Taruiane Wasem

A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato realizado antes da compra se concretizar de fato. É um comprometimento de ambas as partes para que a compra e venda se realize futuramente.

Com este contrato, ambos terão a garantia de que tudo sairá como foi descrito no contrato, conforme artigos 1417 e 1418 do Código Civil Brasileiro.

Art. 1417- Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registros de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1418- O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

A adjudicação citada no artigo 1.418 CCB, nada mais é do que uma ação judicial que tem o objetivo de promover o registro imobiliário necessário para fazer a transmissão do bem imóvel quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva. O direito à adjudicação é oponível, inicialmente, de forma voluntária ao vendedor. Se houver recusa, o comprador pode recorrer em juízo a adjudicação, e a decisão será via sentença.

Por ser um contrato irretratável, onde seus requisitos não podem ser renegociados depois, no contrato de promessa de compra e venda há uma fase de negociações, onde há a promessa e a aceitação, resultado da manifestação de ambas as partes.

É um contrato também irrevogável, não podendo haver a desistência.

A promessa de compra e venda é vista de dois ângulos. Como uma relação obrigacional, no qual o objeto é uma prestação de dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, para satisfazer certa quantia ao promitente vendedor, fazendo assim com que o vendedor tenha a obrigação de fazer um contrato definitivo, em que outorgará a escritura definitiva de compra e venda. E como um direito real do comprador, conforme artigo 1225 do Código Civil Brasileiro.

Art. 1225- São direitos reais:

VII- o direito do promitente comprador do imóvel.

Decisão da jurisprudência:

A jurisprudência analisada tem por objetivo mostrar a evolução dos contratos de compra e venda.

Na época em que foi feito o suposto contrato de “promessa de compra e venda”, discutido neste caso, ainda estava em vigor o Código Civil de 1916, em que este tipo de contrato era um pouco mais complexo.

Era um contrato em que havia a obrigação do promitente vendedor de fazer o contrato definitivo, depois de sua própria manifestação de vontade. Porém, conforme o artigo 1088 do Código Civil de 1916, antes do contrato definitivo, qualquer uma das partes tinha o direito de arrependimento, desde que houvesse um ressarcimento de perdas e danos à outra pessoa.

Art. 1088, CCB/1916- Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 a 1.097.

Era um contrato que não garantia uma proteção jurídica, justamente por seu direito de arrependimento. Não havia também a obrigação de registro, o que tornava mais complicado se por ventura o caso viesse ao tribunal.

Neste caso julgado, a empresa Baneses, que era a suposta compradora, quis exigir seu direito de arrependimento. Porém, no contrato de pré-venda não havia previsão de arrependimento. E a Albamar Construtora, que era a vendedora, não poderia exigir seu direito de ressarcimento de perdas e danos, se este não estivesse previsto no pré-contrato feito pelas duas empresas em questão.

A decisão do júri foi que:

1. ao não ser reconhecida a existência de impossibilidade jurídica do pedido, pelo fato de o autor não ter juntado aos autos o título executivo extrajudicial, violou os artigos:

Art. 295, parágrafo único/CPC- Considera-se inepta a petição inicial quando:

III- o pedido for juridicamente impossível.

Art. 583- (Revogado pela Lei n. 11.382, de 6-12-2006.)

1. ao não ser reconhecida a ilegitimidade ativa ad causam, onde o autor poderia ter deduzido em juízo a anuência do vendedor.
2. ao não reconhecer o direito de arrependimento do comprador, mesmo que possua este direito até o dia da celebração do contrato definitivo.
3. ao violar o previsto no artigo 639 eo Código de Processo Civil, onde o autor deveria manter o compromisso de compra e venda, o qual não se concretizou.
4. ao não reconhecer que o contrato de promessa de compra e venda deve ser registrado em cartório.
5. ao aplicar o artigo 641 do Código de Processo Penal, violou esse dispositivo, uma vez que o pedido não possui natureza condenatória, mas executiva.
6. ao afastar o litisconsórcio passivo necessário entre o recorrente e sua esposa.

O recurso especial foi admito pelo Tribunal.

Conclusão

Acredito que, com a evolução das leis no novo Código Civil de 2002, situações como essa do caso discutido acima, se tornaram mais claras, facilitando o julgamento quando o caso é levado a júri.

Este caso serve como exemplo para mostrar que é sempre necessário a fase de negociação, para que não hajam situações mal esclarecidas. Assim como é muito importante a manifestação de vontade das duas partes, para ser um contrato satisfatório para as duas partes.