Contratos de Locação

ASSOCIAÇÃO CARUARUENSE DE ENSINO SUPERIOR

FACULDADE ASCES

CURSO DE DIREITO

AMAURY FEITOZA DE CARVALHO JÚNIOR

BRUNA ANCIOLLY ALVES

GABRIELLA CAROLINE NASCIMENTO SANTOS

MARIA LUIZA VASCONCELOS DE ANDRADE

TÚLIO AUGUSTO DE LIMA

CONTRATOS DE LOCAÇÃO

LOCAÇÃO PREDIAL

CARUARU

2013

AMAURY FEITOZA DE CARVALHO JUNIOR

BRUNA ANCIOLLY ALVES

GABRIELLA CAROLINE NASCIMENTO SANTOS

MARIA LUIZA VASCONCELOS DE ANDRADE

TÚLIO AUGUSTO DE LIMA

CONTRATOS DE LOCAÇÃO

LOCAÇÃO PREDIAL

Trabalho apresentado na disciplina de Direito dos Contratos ao professor Fernando Brasil, no Curso de Direito da Faculdade ASCES.

CARUARU

2013

Contratos de Locação

O presente trabalho visa sintetizar o disposto na Legislação Brasileira acerca da temática de Contratos, mais especificamente os Contratos de Locação – com ênfase nos de Locação de Imóveis Urbanos -, combinado à matéria de doutrina dos livros de Direito Civil, trazendo modelos de elaboração desses contratos, além de decisões jurisprudenciais sobre a interpretação da Lei em alguns casos, feitas pelos Tribunais de Justiça.

Palavras-chave: contrato, locação, locação comercial, locação residencial, contrato de aluguel.

3

PARTE GERAL

Contrato de Locação

Conceito

        

        É o contrato pelo qual uma das partes obriga-se a conceder a outra o uso de coisa não fungível, por tempo determinado ou não, mediante remuneração. Possui previsão legal, sendo regulado pelo Código Civil, nos artigos 565 a 578, e por regulamentação própria, denominada “Lei do Inquilinato”, quanto às locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, de número 8.245/91.

Art. 565. “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

Partes

        As partes do contrato denominam-se locador, geralmente o dono do objeto em questão, e locatário, o que loca este mesmo objeto.

Em um contrato de locação de imóvel, por exemplo – trata-se de um dos mais comuns -, locador seria o dono do imóvel, enquanto o locatário seria o interessado no imóvel em questão, ou seja, o que alugou o imóvel.

Obrigações do Locador

        Art. 566 “O locador é obrigado:

I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.”

4

Ou seja:

1. Entregar ao locatário a coisa alugada com seus respectivos acessórios: presume-se recebida a coisa em ordem na ausência de qualquer reclamação do locatário. Entretanto, a presunção não é absoluta, sendo admitida prova em contrário.

Manter a coisa no mesmo estado pelo tempo do contrato, pois é obrigação do locador manter o objeto em condições de uso fazendo os reparos necessários, salvo convenção em contrário. Entretanto, correm por conta do locatário os reparos de pequenos estragos.

Por exemplo, caso haja um furacão e este derrube o telhado da casa, cabe ao locador fazer o reparo para que o objeto continue em condições de uso.

2. Garantir o uso pacífico da coisa: é dever do locador abster-se de qualquer ato ou prática que venha ou possa perturbar o uso e gozo da coisa pelo locatário, defendendo-o contra embaraços e turbações de terceiros. Responde ainda pelos vícios e defeitos ocultos anteriores à locação.

Obrigações do Locatário

Art. 569 “O locatário é obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II - pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajustes, segundo o costume do lugar;

III - a levar a conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.”

        Ou seja:

1. Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme

5

a natureza dela: o locador pode rescindir o contrato, bem como exigir perdas e danos, se observar que a coisa está tendo um uso diverso do destinado, ou estiver sendo usada de forma abusiva, a ponto de danificá-la.

Tratá-la com o mesmo cuidado como se fosse sua: esse dispositivo é usado por entender que o dono zela pelas suas coisas, e não pode o locatário alegar que é desleixado com suas coisas e por isso ser do mesmo modo com a coisa locada. A doutrina trata como base o critério abstrato do homem médio na conservação de suas coisas, que não deixará nada seu se deteriorar sem tomar nenhuma providência.

2. Pagar pontualmente o aluguel: por ser oneroso o contrato de locação, tem como elemento principal o recebimento do aluguel, na falta de convenção em contrário, a dívida é quesível, devendo ser paga no domicílio do devedor.

3. Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros: como foi dito, cabe ao locador garantir ao inquilino o uso pacífico da coisa, mas, para que isso ocorra, cabe a este último acionar o locador, mediante nomeação a autoria em casos de turbação.

4. Restituir a coisa, finda a locação: visto que era sua obrigação entregar a coisa no mesmo estado em que a recebeu, o locatário deverá indenizar o proprietário caso se comprove que houve dano à coisa.

Disposições complementares

        Art. 571. “Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.”