DA SUPERFÍCIE/PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA

DA SUPERFÍCIE/PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA

De origem romana e reintroduzido no direito brasileiro, o direito de superfície será constituído quando o proprietário conceder a outrem o gozo para construir ou plantar em seu terreno urbano ou rural (ius ad aedificandum vel implantandum), por tempo determinado, devendo estar regularmente escrito sobre instrumento público, registro feito em Cartório de Imóveis.

Especificamente, o ordenamento jurídico trata do direito de Superfície na lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), e do art. 1.369 a 1.377 do Código Civil. Desta forma, o artigo 1.369 do Código Civil apresenta o seguinte conceito: “O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

        Por se tratar de legislação especial, a Lei 10.257/01 possui finalidade diversa do Código Civil, promovendo a função social da cidade, bem como, regulando a disciplina urbanística, o que torna as cidades, dignas e sustentáveis para condições de vida. Entretanto, o Código Civil trata da matéria como um instrumento destinado a atender interesses e necessidades privadas.

Nos dias atuais, esse direito real, permite uma vasta utilização do espaço urbano, com a construção de supermercados, estacionamentos, conjuntos habitacionais e entre outros. No tocante ao espaço rural, se destaca a finalidade de exploração agrícola.

CARACTERÍSTICAS E EFEITOS DA SUPERFÍCIE/PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA

O direito real de superfície permite ao seu titular a prerrogativa de construir ou plantar em terreno alheio, sem trazer prejuízos ou descaracterizar a coisa principal. A realização de obras no subsolo, só será cabível quando não existir recursos minerais, e deverá a exploração do espaço ser fundamental para o seu funcionamento.

No que tange ao espaço aéreo, a previsão legal se encontra no art. 21, § 1º, da Lei 10.257/01: “O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística”.

Ademais, sua constituição somente se dará por escritura pública, devidamente registrada em Cartório Imobiliário.

Ressalta-se, o caráter oneroso ou gratuito deste instituto. Quando oneroso, os pactuantes deverão determinar a forma de pagamento, podendo ser realizado em parcela única ou em duas ou mais, como determina o art. 1370^[1] do Código Civil.  

Diferentemente do instituto da fruição, no direito de superfície, existe um fenômeno de superposição de duas propriedades distintas, portanto, o superficiário e o proprietário do solo possuem atuação dessemelhantes. O superficiário recebe propriedade resolúvel das acessões (direito de plantar e construir), enquanto o proprietário mantém a titularidade sobre o terreno. Desta forma, os autores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2006, p. 401) aduzem que, “ao contrário da dogmática dos direitos reais tradicionais de fruição (v.g., enfiteuse, usufruto), não há um desdobramento dos poderes dominiais, e sim a criação de duas propriedades autônomas”.

Destarte, a possibilidade de transferência desse direito à terceiros. Poderá, outrossim, a possibilidade de sucessão, dessa forma, extrai o texto legal do art. 1.372^[2] do Código Civil.

Na possibilidade de uma alienação do direito de superfície, o concedente será portador do direito de preferência, tendo em vista, a consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente.

Se, por ventura, vier a ser tomada injustamente, o superficiário poderá reivindicar a coisa de terceiros, acionando o judiciário, por meio de ações possessórias. Não obstante, a legitimidade de ajuizar tais pretensões não retira o direito do proprietário do solo em manejar interditos possessórios.