DIREITO REAL DE LAJE: ANÁLISE LEGAL E DESDOBRAMENTOS

UNIVERSIDADE FEDERAL DO MARANHÃO[pic 1]

CURSO DE DIREITO

DAVI GOMES DE ARAÚJO CARDOSO

DIREITO REAL DE LAJE: ANÁLISE LEGAL E DESDOBRAMENTOS

São Luís

2018

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DIREITO REAL DE LAJE: ANÁLISE LEGAL E DESDOBRAMENTOS

Trabalho apresentado à disciplina de Direito Civil IV, do curso de Direito da UFMA, para obtenção de nota da primeira avaliação.

Professor: José Humberto Gomes de Oliveira

São Luís

2018

1. INTRODUÇÃO

O processo de urbanização das grandes cidades brasileiras deu-se, em muitos casos, de maneira concentrada, acelerada e desigual, aspectos que provêm do apoio na expansão periférica por meio de ocupações irregulares, fora dos padrões urbanísticos e da norma jurídica de propriedade.

A falta de políticas públicas habitacionais adequadas tem relação direta com o fato da ocupação espacial manifestar-se em áreas impróprias à implementação de habitação, muitas vezes combinada com o alto custo do solo, o que seria um empecilho à população de baixa renda ao acesso à terrenos regularizados.

Nesse sentido, em função de tais ocupações, o morador é proprietário somente da edificação onde reside, mas não do terreno, muitas vezes construída em um processo de autoconstrução e sem o procedimento adequado dentro de um processo de compra e venda de propriedade. Surge, então, a figura da laje (puxadinho), algo muito comum nas centenas de comunidades e favelas do Brasil, e que consiste na existência de unidade imobiliária autônoma construída sobre a propriedade de um terceiro,

Diante dessa situação, o Estado, em vez de buscar a resolução do problema habitacional, criou o instrumento do direito real de laje, por meio da lei 13.465, de 11 de julho de 2017, conversão da Medida Provisória 759, de 26 de dezembro de 2016, que objetivou legislar sobre a regularização fundiária rural e urbana.

Desta maneira, o presente trabalho acadêmico compromete-se a explanar acerca do dispositivo legal que engloba o direito de laje e a comentar sobre os desdobramentos que tal figura pode acarretar, tanto no mundo jurídico, quanto no mundo fático.

2. DISPOSIÇÃO LEGAL DO DIREITO DE LAJE

O surgimento da Lei nº. 13.465/17, pela conversão da Medida Provisória 759 de 2016 em lei, apresentou diversas novidades. Uma das mudanças instigantes trazida pela lei foi o do direito real de laje. Nesse sentido, alguns dispositivos do Código Civil sofreram alterações e outros foram inseridos no ordenamento jurídico.

Os direitos reais, diferentemente dos obrigacionais ou pessoais, não nascem da simples manifestação de vontade das partes, uma vez que, dentre as suas características fundamentais, encontra-se a legalidade, de acordo com Gagliano (2017): “[...] os direitos reais somente existem se a respectiva figura estiver prevista em lei (art. 1.225 do CC-02) ”.

Dessa maneira, justamente em função dessa característica, a Lei nº 13.465/17 modificou o disposto no art. 1.225 do Código Civil, que apresenta o rol dos direitos reais, para acrescentar, em seu inciso XIII, o direito sobre a laje, assumindo-o, com efeito, como um direito real autônomo, cuja disciplina encontra-se arrolada do art. 1.510-A ao 1.510-E do Código Civil.

3. OBJETO DO DIREITO REAL DE LAJE

Em conformidade com o artigo 1.510-A do Código Civil (BRASIL, 2002), nota-se que o direito real analisado é exercido sobre a unidade imobiliária autônoma sobrelevada, erigida sobre a construção original, de propriedade de outrem. Nesse sentido, o concedente deve ser o proprietário do terreno e da acessão, para que se possa instituir direito real de laje em favor de terceiro.

O parágrafo primeiro do aludido artigo relata que o direito de laje engloba tanto o subsolo quanto o espaço aéreo de terrenos públicos ou privados (BRASIL, 2002), configurando-se, portanto, mais abrangente que o direito de superfície. Nesse sentido, pode haver a formação da laje acima da superfície superior ou abaixo da superfície inferior da construção base, o que coaduna com a função social exercida.

Ainda acerca do parágrafo primeiro, o direito de laje tem como objeto os imóveis públicos e privados, exigindo, ainda, como requisito que a obra seja tomada em “projeção vertical”, ou seja, uma laje sobre a outra (original) (BRASIL, 2002). Deste modo, não se admite a utilização da norma para os chamados “condomínios deitados”. A presença do direito de laje enseja domínio homogêneo do imóvel original, não admitindo assim que as edificações se estendam sobre diversos imóveis vizinhos, cujo proprietário seja diferente do da laje original.

4. MATRÍCULA DO DIREITO REAL DE LAJE

De acordo com o art. 1.510-A, parágrafo terceiro, do Código Civil (BRASIL, 2002) o Direito Real de Laje é um direito real de propriedade e possibilita ao seu titular todos os poderes que constituem a propriedade (usar, gozar e dispor), além de possuir matrícula própria no registro de imóveis.

A matrícula consiste no primeiro número do registro do imóvel, dessa forma, cada nova alienação receberá um novo número de registro, de acordo com o referido parágrafo terceiro e em conformidade com o princípio da unicidade matricial, em que cada imóvel deve obter apenas uma matrícula.

Este aparato legal introduz a laje no âmbito das relações de comércio, tornando o bem passível de ser alienado, dado em garantia ou até mesmo usucapido. Além disso, possibilita ao Estado a cobrança de impostos derivados da propriedade sobreposta (IPTU, por exemplo), sem contar as taxas advindas com as transmissões patrimoniais, seja inter vivos ou mortis causa.

Diante do exposto, nota-se o reforço da autonomia do direito de laje, ainda mais com o fato de o parágrafo segundo do art. 1.510-A, do Código Civil (BRASIL, 2002) expressar que, no que tange a responsabilidade tributária, o titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade imobiliária.