Direito cv

Alienação do imóvel durante a Locação

A alienação do imóvel durante a locação, nada mais é que, a venda deste imóvel ainda com o locatário ocupando o mesmo.

   A expectativa de todo locatário e de que ao locar um imóvel permanecera no mesmo até o fim de seu contrato, em regra é isso mesmo, só que o locador (proprietário) por sua vez tem direito a venda de seu imóvel e o mesmo pode acontecer ainda durante a vigência do contrato de locação. Algo que pode ser muito desagradável para o locatário.

   Porém ainda que o Proprietário tenha direito de vender o seu imóvel quando ele quiser, ele devera respeitar o direito de preferencia do locatário, que é  previsto no Art.27 da Lei n°8245/91, ou seja na venda do imóvel primeiro ele deve ser oferecido ao locatário, esse direito do locatário caducará se não houver aceitação integral à proposta no prazo de 30 (trinta) dias como descreve o Art. 28 da Lei n°8245/91.

   O Direito de preferência não será aplicado nos casos de perda da propriedade,  venda por decisão judicial, no paragrafo único do Art. 32 Lei N°8245/91  ainda diz que o direito a preferencia não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização da garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial.

   Caso o locatário, não tenha interesse na compra do imóvel o  proprietario pode vender o mesmo a qualquer outra pessoa dando ciência da condição do imovel estar locado, e dar ciencia ao locatario tambem.

   O adquirente tem até noventa dias do registro da compra para denunciar o contrato, notificando o locatário que não deseja manter a locação. Caso contrário, ficará sub-rogado na condição de locador, sujeito ao cumprimento das condições da locação previstas no contrato. Se o adquirente denunciar o contrato no prazo legal, o locatário terá noventa dias, a partir da notificação, para desocupar o imóvel. 

   Caso o locatario não desocupar o imovel no prazo legal (90 dias), a medida cabivel ao adquirente é a ação de despejo, nos termos do art. 59 e seguintes da lei de Locações.

   Mas como toda regra, esta também comporta exceção, e neste caso trata se da permanecia do locatario no imovel até o término da vegencia do contrato de locação, cumprindos certos requesitos

• 1a locação deve estar com prazo determinado;
• 2° O Contrato de locação deve conter cláusula especifica expressando sua vigencia em caso de alienação do prédio;
• 3  O contrato locatício deve estar averbado junto à matricula do imóvel.  

  Na falta  de qualquer um desses requisitos, será pefeitamente viável a denuncia da locação e a retomada do imovel pelo novo adquirente.

   Otra Exceção está ligada aos imovéis não residenciais. Nos termos do art.53 da lei de Locações, que diz, que nos imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente será rescindido pelo motivos expressos no art. 9 incisos I, II, III e IV e no art 53 inciso II da Lei n° 8245/91.