Direito das coisas

ETAPA 1

AULA-TEMA: Direitos Reais sobre coisa alheia. Superfície. 

 

Passo 1 – Identificar quais dos bens imóveis, pertencentes a Tibúrcio, são passíveis de direito real de superfície. 

Analisando os bens imóveis apresentados no problema, identifica-se o imóvel localizado em Ibiúna-SP, um terreno de quinhentos metros quadrados, como bem passível de ser objeto de direito real de superfície. 

 

Passo 2 – Elaborar um parecer para seu cliente, explicitando os bens apontados no Passo 1, fundamentando-o. 

 

PARECER JURÍDICO/TÉCNICO – DIREITO DE SUPERFÍCIE. 

 

Prezado Senhor: Tibúrcio de Souza.

 

Analisando a situação dos seus imóveis e tendo em vista a intenção de dar destinação a seus bens, têm-se como opção para o terreno de quinhentos metros quadrados localizado em Ibiúna-SP, o direito real de superfície.  

Este direito real, disposto no Código Civil de 2002, é um direito real de fruição ou gozo, que consiste no direito de construir ou plantar em terreno alheio, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, não autorizado, no entanto, obras no subsolo, salvo se decorrente do objeto da concessão. 

          O Art. 1.369 do Código Civil explica: 

“Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.” 

O direito só se constitui com o registro da escritura pública no registro de imóveis, necessária à própria validade do ato, fixado o tempo de duração, podendo ser onerosa ou gratuita, conforme artigo 1.370 do Código Civil: 

"Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente." 
 

Para garantir o direito no caso de morte, dispõe o artigo 1.372: 

"Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. 

Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência." 

Para finalizar, para que haja a extinção do direito, esta ocorre em três situações: 

• Com o advento do termo estabelecido no contrato. 
• Quando o superficiário der destinação diversa daquela concedida 
• Com a desapropriação do terreno, cabendo indenização ao proprietário e ao superficiário no valor correspondente ao direito real de cada um. 

 

Passo 3 - Identificar quais personagens, apresentados na situação fática, poderão ser sujeitos na relação jurídica do direito real de superfície. 

A personagem que poderá ser sujeita na relação jurídica é o senhor Max Schiffer, pois possui interesse em abrir uma lanchonete do tipo fast-food, mas sem adquirir a propriedade do terreno, sendo-lhe útil adquirir o direito real de superfície do terreno de Tibúrcio de Souza. 

Passo 4 - Elaborar documento competente para firmar o direito real de superfície estabelecido entre as partes escolhidas no Passo 3. 

ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE QUE FAZEM TIBÚRCIO DE SOUZA E MAX SCHIFFER, NA FORMA ABAIXO 

SAIBAM quantos este instrumento público de escritura virem que, ao(s) aos ..xx.. dia(s) do mês de ..xx.. do ano de ..xx.. , do nascimento do Nosso Senhor Jesus Cristo, nesta Cidade de Ibiúna no Estado de São Paulo, no Tabelionato do 1º Ofício de Notas, compareceram partes entre si justas e contratadas, a saber: OUTORGANTE CONCEDENTE: Tibúrcio de Souza, brasileiro, administrador, solteiro, maior, portador da Carteira de Identidade nº ..xx.. , CPF nº ..xx.. , residente e domiciliado na Rua ..xx.. , Bairro ..xx.. , CEP ..xx.. , Cidade ..xx..  e OUTORGADO SUPERFICIÁRIO: Max Schiffer, nacionalidade, profissão, estado civil, portador da Carteira de Identidade nº ..xx.. CPF nº ..xx.. , residente(s) e domiciliado(s) na (em) Rua ..xx.. , Bairro ..xx.. , CEP ..xx.. , Cidade ..xx.. . 

O CONCEDENTE que se identificou ser o proprietário do imóvel abaixo descrito, conforme documentação apresentada, do que dou fé. 

Então, pelas partes me foi dito o seguinte: Pela presente escritura e na melhor forma de direito, o OUTORGANTE CONCEDENTE transfere a posse direta do imóvel abaixo descrito pelo prazo de ..xx..  (..xx.. ) anos, como de fato e na verdade nos exatos termos dos artigos 1369 a 1377 do Código Civil ao SUPERFICIÁRIO. 

DOS DEVERES DO SUPERFICIÁRIO: O superficiário por este ato e na melhor forma de direito, obriga-se a: 

a) Construir nos termos do memorial descritivo anexo, as obras ali especificadas, no prazo máximo de um ano, observando rigorosamente os termos do documento anexo e da legislação em vigor; 

b) Zelar pela construção erigida; 

c) Pagar ao concedente o valor anual de R$ ..xx..  (..xx.. reais) reajustado anualmente, pelo INPC; 

d) Pagar o IPTU e todas as taxas incidentes sobre o imóvel objeto desta escritura; 

e) Utilizar o imóvel apenas para fins comerciais, desde que no dia da extinção desta Superfície devolva ao concedente completamente desocupado;