Direitos de vizinhança

INTRODUÇÃO

O Direito de vizinhança, legalmente previsto no Capítulo V do Código Civil brasileiro de 2002, tem como escopo a limitação do direito de propriedade, também abarcando o direito de posse.

A preocupação do legislador em positivar os direitos de vizinhança se baseia no fato de que a convivência em comunidade, em detrimento da posse, tem a tendência em gerar conflitos entre os proprietários/possuidores, tendo em vista que, se todos quiserem utilizar seu direito de uso do imóvel em parâmetro máximo, seria impossível o convívio em comunidade.

Dessa forma, tendo em vista os conflitos decorrentes do uso do imóvel, se fizeram necessárias as limitações legais, que tiverem como objeto imediato a resolução dos conflitos iminentes, e como objeto mediato a função social da propriedade, com intuito de preservação das relações harmoniosas entre vizinhos.

Não obstante, entendemos como vizinho um número indeterminado de pessoas, desde que os imóveis podem causas interferências recíprocas, como no diz Fábio Ulhoa^[1]:

Vizinhos são os imóveis cujas características físicas ou a utilização de qualquer deles podem interferir nas do outro. Não se compreendem, assim, no conceito de vizinhança somente os imóveis confinantes (pegados), mas todos os que, por sua maior ou menor proximidade, geram ou podem gerar interferências recíprocras. Não há, por conseguinte, um padrão determinado de proximidade para identificação de prédios vizinhos. Eles podem estar mais ou menos distantes – não interessa. Se as características físicas ou a utilização de um deles puder interferir nas de outro, são vizinhos e há relação vicinal entre seus donos ou ocupantes. Adota-se, por assim dizer, o critério da prorrogação dos efeitos. É vizinho todo aquele que está ao alcance de implicações originadas pelas características físicas ou uso de certo imóvel.

Doravante, vemos que a concepção do direito da vizinhança compreende mais que apenas o imóvel do lado, e sim, todo aquele que é ou pode ser afetado pelas características ou uso do imóvel. Isto posto, temos que o legislador teve como preocupação assegurar o convívio em comunidade, através de um esboço de solidariedade entre os conviventes.

Nesse sentido nos mostra Washington de Barros^[2]:

Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social. Se assim não procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades.

Tal passagem corrobora com nossa argumentação aqui exposta, vê-se que as limitações legais introduzidas pelo direito de vizinhança têm como escopo a harmonia social, a fim de garantir o convívio harmonioso e pacífico entre os vizinhos, sob o corolário da solidariedade, de modo a limitar um direito quase absoluto, que é o de propriedade.

Dessa forma, tem-se que o direito de vizinhança é inerente ao direito de propriedade/posse, tendo como natureza jurídica a obrigação propter rem^[3], vinculando os ocupantes do imóvel e acompanhando a coisa, deste modo, caso haja a transferência do imóvel, também se transferirá o direito de vizinhança.

Também de suma importância para nossa explanação se faz o fato de que, o direito de vizinhança gera duas obrigações aos vizinhos, a de permitir a práticas de alguns atos e a de se abster de outros, como mostra Gonçalves^[4]:

Podemos distinguir, entre as limitações impostas aos vizinhos, as regras que geram a obrigação de permitir a práticas de certos atos, sujeitando o proprietário a uma invasão de sua esfera dominial, das que criam o dever de se abster da prática de outros.

Com isso, fica evidente que os dispositivos do capítulo V do Código Civil de 2002 consagram obrigações ambulatórias que são inerentes ao direito de propriedade, estas que geram a obrigação de ora permitir ora se abster de determinados atos, sob o escopo de garantir a harmonia de uma coletividade.

Verifica-se que as limitações do direito de propriedade se dão em face da utilização do imóvel, nesse caminho segue o artigo 1.277 do Código Civil de 2002: “Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”

Vê-se que, diante deste artigo, todo possuidor tem o direito de fazer cessar o uso do imóvel vizinho que for prejudicial ao convívio comunitário, ou na definição do artigo, interferência prejudiciais à segurança, sossego e saúde.

Nesse liame, temos que a limitação trazida pelo direito de vizinhança tem como fundamento o “uso anormal” do imóvel vizinho que acarretar prejuízos ao possuidor de determinado imóvel.

Tendo definido algumas premissas acerca do direito de vizinhança, passaremos à análise de limitações ao direito de propriedade/posse específicas do direito de vizinhança constantes em nosso ordenamento jurídico, quais sejam: árvores limítrofes; passagem de cabos e tubulações e limites entre prédios.

1 DIREITOS DE VIZINHANÇA

1.1 ÁRVORES LIMÍTROFES

O direito de vizinhança cria e determina diversos limites a faculdade que detém o proprietário de usar e gozar de seu bem de forma plena, isso pois, este deve respeitar a propriedade alheia, de seus vizinhos, visando se alcançar um convívio social tranquilo.

Se cada proprietário de uma unidade predial exercesse seu direito de forma absoluta, chegaríamos a uma situação de verdadeiro caos. Assim, o direito de vizinhança vai estabelecer diretrizes básicas a fim de solucionar conflitos existentes entre vizinhos. Nesse sentido, prevê o art. 1277 do Código Civil: