Exercicios Locação Direito Civil

FACULDADE DE DIEITO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO

ATIVIDADE – 4º BIMESTRE-2016

Nome e RA:  

FORMA GERAL: DIGITADO – ARIAL 12 – JUSTIFICADO – INDIVIDUAL (utilizar apenas a frente e verso para o desenvolvimento).

ENTREGA: no dia da PROVA, impreterivelmente.

Considere duas hipóteses: 1) uma locação de imóvel urbano com prazo determinado (cinco anos), com cláusula penal valorada em 5 alugueis, em que o locatário desocupe o bem locado no quarto ano de vigência e o valor do aluguel seja de R$- 10.000,00; 2) uma locação de imóvel urbano com prazo determinado (cinco anos), com cláusula penal valorada em 5 alugueis, em que o locatário desocupe o bem locado no quarto ano de vigência e o valor do aluguel seja de R$- 1.000,00. Analise os dispositivos abaixo, ambos retratando cláusula penal, dissertando sobre o sentido de cada um e sobre a vantagem/desvantagem de um e de outro, sempre atento ao caso concreto.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. (Código Civil).

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Lei n. 8.245/91).

RESPOSTA:

O artigo 413, tem como propósito ressaltar que a penalidade imposta pelo locador ao locatário em casos de quebra de contrato deve ser reduzida em de forma que não seja desproporcional, e vantajoso somente ao locador.

Entretanto o artigo 4º da Lei n. 8.245/91 ressalta que da mesma forma em que o locador não pode reaver o imóvel antes do prazo estipulado, o locatário também não pode devolver o imóvel antes do cumprimento do contrato, sendo passível a multa.

Em tais condições podemos ver que no primeiro caso, o locador ao desocupar o imóvel seria obrigado a pagar ao locador 5 x a quantia de 10.000 reais, assim totalizando em 50.000 reais. O artigo 413, tem o propósito de prevenir justamente essas situações quando diz  “A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo...”. Desta forma tal artigo está prevenindo o locador de ter de pagar um valor as vezes desproporcional a realidade. E neste caso o artigo 4º, ressalta com essa redução deve haver o pagamento

No segundo caso, pelo fato do valor estipulado a ser pago no contrato não ser um valor muito alto, talvez não seja necessária a redução dita no artigo 413 porém se fará necessário como dito no artigo 4º de qualquer forma, o pagamento da multa pelo locatário, como forma de não prejudicar o locador.

Ambos os artigos buscam garantir que o contrato não seja muito prejudicial para nenhuma das partes. Porém nenhum deles diz um forma de calculo exata para que de fato seja vantajoso para ambas as partes