Lei Hipotecária

                        Lei Hipotecária

A Lei Hipotecária colocou em vigor o Registro Geral, onde deveriam ser transcritos todas as transferências entre vivos das propriedades imóveis e todos os tributos tecidos sobre as mesmas. A ausência desta formalidade incapacitava a eficácia do título contra terceiros não contratantes, ou seja, era a garantia do proprietário de comprovar a titularidade do bem. Entretanto, a transcrição dos títulos de alienação da propriedade não era prova de possuir a mesma.

Embora tenha se consolidado em 1864, e sua regulamentação ter se dado em 1865, sua promulgação nunca foi consensual. Existiram muitos debates sobre a necessidade da transcrição e da eficácia da mesma para se comprovar um domínio. Estes debates sobre a propriedade, foram diretamente responsáveis pela forma ou processo, que se deu a construção do Estado Nacional.

Dentre outros objetivos expressos na Lei de Terras de 1850, seus legisladores ou ao menos alguns, buscavam: a regularização da propriedade, separando terras públicas das privadas; impedir a aquisição por posse após sua promulgação; estabelecer ou criar a confiança nos títulos de propriedade, aumentando artificialmente o preço da terra para possibilitar o crédito territorial e a colonização. Como não havia consenso sobre a finalidade da lei, foram gerados vários conflitos na sociedade da época. Por fim o texto que foi promulgado não era tão radical quanto o da proposta inicial. Foram abolidos o imposto territorial, o limite máximo de tanho da terra, para reconhecimento legal da posse e a perda de propriedade pela ausência do registro. Como não existiam objetivos expressos em sua redação e aplicação, muitos dispositivos da Lei de Terras apresentavam brechas para o seu descumprimento e foram contornadas, resultando assim em disputas entre interesses e objetivos próprios.

O desacordo sobre o assunto remonta ao debate do Conselho de Estado (14/04/1851) para a produção do referido texto legal. Na época Marquês de Olinda se opôs a possibilidade de se liquidar uma propriedade, através de uma investigação na qual seria verificado se os detentores dos títulos de Sesmaria cumpriram as condições necessárias para a aquisição do domínio. Ele defendeu que a investigação deveria ocorrer apenas com relação as posses e os títulos sobre os quais existissem provas de ilegalidade. Na visão do conselheiro, se fosse contrário a isso, acabaria por lesar o direito de propriedade. Para ele, o Registro deveria ser realizado de forma declaratória e todos os títulos revalidados. Assim, o título de concessão seria prova  da propriedade no momento do registro, que demonstraria a situação da propriedade. Olinda acabou derrotado no debate, mas sua ideia formou uma jurisprudência.

Como já mencionado na aplicação da Lei de Terras, diante da impossibilidade da distinção entre terras públicas e privadas, continuavam os clamores dos interessados em estabelecer o valor da propriedade para criar a hipoteca. Mas esse interesse dos fazendeiros não era unânime, muitos preferiam continuar adquirindo crédito nas mãos dos comissários e poder adquirir terras pela posse, aumentando seu poder sobre os que habitavam estes territórios.

O debate sobre o Registro ser capaz ou não de comprovar o domínio, não terminou a redação do Regulamento da Lei de Terras. Alguns legisladores e jurisconsultos que estavam envolvidos na reforma da legislação hipotecária, defendiam à obrigatoriedade do registro da alienação entre vivos e das despesas dos imóveis, para assim facilitar o crédito sobre os mesmos. Alguns defendiam que, á transcrição dos atos da propriedade deveriam dar ao adquirente domínio pleno, ou seja, o Registro seria uma prova de propriedade. Mas nem todos concordavam com a necessidade da transcrição ou com a forma como deveria ser realizada. Alguns criticaram a formalidade para tal, e houve debates sobre qual instituição seria encarregada de registrar a propriedade: o Estado, o Tribunal do Comércio ou instituições de crédito.

Dentre os defensores da ideia de que, o Registro de transmissão de propriedade entre vivos devesse ter valor jurídico de comprovação, havia também os sesmeiros, cujo, os títulos haviam sido perdidos e de outros fazendeiros em busca de argumentação legal para adquirir as partes de terras compradas por ele e que estivessem ocupadas por posseiros. Atribuir proteção absoluta ao adquirente seria legitimar títulos que não poderiam ser revalidados através da Lei de Terras, abrindo brecha para fazendeiros aumentarem suas terras legalmente, instituída pela legislação de 1850. Entre os defensores da proteção absoluta ao adquirente haviam também os negociantes de créditos e os comissários. Para os negociantes, isto facilitaria a circulação dos títulos hipotecários e de alienação de propriedade. Para os comissários o estabelecimento de crédito territorial permitiria o contato direito entre banqueiros  e fazendeiros, tornando possível o desuso de sua própria profissão.