MONOGRAFIA REGISTRO DE IMOVEIS

DESENVOLVIMENTO HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS

 

No Brasil, tivemos o inicio da propriedade privada com o regime introduzido pelo rei de Portugal que tinha por objetivo a colonização da terra, outorgando títulos de sesmarias para quem se dedicasse a cultivar a terra. No Brasil - colônia, o Rei de Portugal como descobridor, adquiriu sobre o território o titulo originário da posse, iniciando o direito imobiliário no Brasil, no momento em que este investido de poder efetuou concessões de terras aos que se dispusessem a povoá-las (Ceneviva, 1979, pagina 48).

Este direito foi inicialmente atribuído à Martim Afonso de Souza, através da carta régia de 1530 a qual lhe outorgava poderes para fazer concessões de terras aos que se dispusessem a povoá-las e competência excepcional para organizar e regular a administração colonial no Brasil.

CIRNE LIMA, em sua obra Terras Devolutivas, afirma acerca de sesmarias:

 "trouxe Martim Afonso de Souza para o Brasil, na expedição de 3 de dezembro de 1530, três cartas régias, das quais a primeira o autorizava a tomar posse das terras que descobrisse e a organizar o respectivo governo e administração civil e militar; a segunda lhe conferia os títulos de capitão-mor e governador das terras do Brasil; e a última, enfim, lhe permitia conceder sesmarias das terras que achasse e se pudesse aproveitar".( LIMA, Ruy Cirne. Terras Devolutas. Globo, Porto Alegre, 1935.110 paginas)^[1]

A partir deste modelo introduzido pelo rei, começa o desenvolvimento de uma cultura no país, à qual havia a necessidade de créditos para que esses produtores pudessem fazer suas colheitas e plantações, desta forma começou-se a introduzir vagarosamente em nosso país as relações de cunho capitalista, o que logo reclamou então a necessidade de um sistema para proteger a propriedade da terra e o credito.

Este crédito encontra-se intimamente ligado ao incremento da produção, a geração de riquezas a produção e circulação de riquezas, por esta razão é extremamente necessário um sistema de proteção, tanto da propriedade quanto do credito para garantir que esta circulação de riquezas se fizesse dentro de uma margem de segurança jurídica.

O regime de concessão de sesmarias perdurou entre a descoberta e a independência do Brasil em 1822, com a resolução n°. 76 (consulta da mesa do desembargo do paço) em 17 de julho de 1822, a qual manda suspender a concessão de sesmarias futuras até a convocação da Assembléia Geral Constituinte

 Em 1850 ocorre gradativamente a introdução da propriedade privada no Brasil, fase que culminou na promulgação da Lei 601, de 1850, a qual Dispõe sobre as terras devolutas do Império e seu Regulamento nº.1.318, de 1854 o qual manda executar a Lei nº 601, de 18 de Setembro de 1850, 1ª legislação que tratou do termo no país e veio regulamentar a matéria, legitimando a aquisição da propriedade pela posse que fosse levada ao livro da Paróquia Católica, posse esta passou a ser legitimada pelo Vigário da Igreja Católica, por isto era conhecido  como Registro do Vigário ou Registro Paroquial, conforme artigo 97 do do Decreto nº 1.318/1854, o qual versa:

“Art. 97. Os Vigários de cada huma das Freguesias do Império são os encarregados de receber as declarações para o registro das terras, e os incumbidos de proceder a esse registro dentro de suas Freguesias, fazendo-o por si, ou por escreventes, que poderão nomear e ter sob sua responsabilidade.”

Esta lei ficou conhecida como lei de terras, ela discriminou os bens de domínio público do particular, estabelecendo o registro do vigário como um controle essencialmente possessório, obrigando os proprietários rurais a registrarem suas terras, nos termos do artigo 91 do Decreto nº 1.318/1854, o qual previa:  

 “Todos os possuidores de terras, qualquer que seja o título de sua propriedade, ou possessão, são obrigados a fazer registrar as terras, que possuírem, dentro dos prazos marcados pelo Regulamento, os quaes se começarão a contar, na Côrte, e Provincia do Rio de Janeiro, da data fixada pelo Ministro e Secretario d’Estado dos Negocios do Imperio, e nas Provincias da fixada pelo respectivo Presidente.”

Desta forma estabeleceu-se, mesmo que parcialmente, um sistema de cadastro de imóveis rurais, que só veio atingir sua plenitude a partir do advento da Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, regulamentada pelo Decreto nº 72.106, de 18 de abril de 1973, a qual criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural, e dá outras providências.

Em 1843, surge a Lei Orçamentária n°.317, de 1843, regulamentada pelo decreto n°. 482, de 1846, que criou o registro de hipotecas, objetivando tornar a terra a base para o crédito, porém, ensina-nos Afrânio de Carvalho, em sua obra Registro de Imóveis,o quanto segue:

"o registro de hipotecas não deu os resultados esperados por lhe faltarem os requisitos de especialidade e publicidade"( Registro de Imóveis  - 1977,p.14)

         Esta Lei em seu artigo 35° cria um registro geral de hipotecas, ela trouxe avanços no sistema registral brasileiro, pois veio, entre outras coisas, instituir o registro de imóveis por ato inter vivos e a constituição dos ônus reais em seu art.  7°.

O registro de imóveis tem suas origens mais remotas ligada a proteção do crédito, posto que inicialmente a sua denominação foi registro geral de hipotecas e não especificamente registro de imóveis, abrangendo todas os direitos reais e a propriedade, portanto inicialmente surgiu para regulamentar a hipoteca.

Em 1864, através da lei 1.237/1864, o registro de hipoteca sofreu uma grande reformulação, teve sua a legislação hipotecaria reformada, atraiu para si todos os direitos reais imobiliários e estabeleceu as bases das sociedades de credito real. Houve uma regulamentação obtida através do decreto 3.453/1865, que determinou que todos os títulos que instrumentalizassem transmissão por atos inter vivos e também onerações sobre os imóveis, passassem também a ser registrados neste registro geral, o qual teve sua denominação alterada de registro geral de hipotecas para oficio de registro geral, alargando então o campo de aplicação de registro geral de imóveis.