DEFINIÇÃO, ELEMENTOS, CARACTERES JURÍDICOS |
| - Definição:
- Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
- Elementos:
- COISA – Deve ser infungível, isto é, não ser substituível por coisa da mesma espécie, qualidade e quantidade. Na prática, porém, uma coisa essencialmente fungível pode ser convencionada infungível.
- Pode ser objeto de locação a coisa, quando a sua utilização pelo locatário importa em consumo de alguma parte ou de algum acessório, como no caso do aluguel de prédio rústico com cláusula permissiva de abate de árvores para conservação ou benfeitorias no próprio imóvel.
- PREÇO – É a contraprestação do locatário. Geralmente é estipulado em dinheiro, podendo ser estipulado em benfeitorias, por exemplo, e vinculado a algum índice que lhe determinará os reajustes, caso a locação seja por período maior de tempo, como ocorre com a locação de bens imóveis.
- Vedação de vinculação ao salário mínimo, moedas estrangeiras e metais preciosos, sob pena de anulação da cláusula de reajuste. Caso tal hipótese ocorra, existem duas teses, uma de que o contrato ficará sem índice, e outra que não admite tal medida, sob alegação de enriquecimento sem causa.
- CONSENTIMENTO – Considera-se a vontade das partes, sendo o contrato fruto de um acordo livre e espontâneo.
- Locador/locatário - Senhorio/inquilino
- Locador e propriedade do imóvel – Credor anticrético pode alugar a coisa recebida em garantia.
- A partir da definição, é possível extrair os caracteres jurídicos do contrato de locação.
- BILATERAL – Tendo mais de uma parte, e cada uma sendo titular de direitos e deveres, concretiza-se a característica de bilateralidade. Exceção do contrato não cumprido
- ONEROSO – Considerando que ocorre mediante retribuição. O aluguel da coisa é essencial para existência do contrato, pois sem ele teríamos com a configuração de um contrato de empréstimo gratuito (Comodato).
- EXECUÇÃO FUTURA – Pode ser celebrado em um momento para ser executado em outro.
- CONSENSUAL – Não há forma prevista, podendo o contrato se dar verbalmente. Entretanto, para questões de prova ou quando é convencionado garantia, como a fiança, o contrato é celebrado por escrito.
- TÍPICO – O contrato de locação está tipificado em lei.
- PURO – Não é fruto da mistura de dois contratos.
- Geralmente NEGOCIÁVEL – Partes podem estipular cláusulas em comum acordo.
- IMPESSOAL – Não importa quem são os contraentes, e sim a satisfação das obrigações.
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Prazo, requisitos formais, extinção e renovação do contrato |
| PRAZO: - A locação se caracteriza como um contrato temporário, desse modo, é incompatível a estipulação de sua perpetuidade. Mas ao mesmo tempo o Código Civil não determina prazo máximo para sua duração, ela só não pode ser perpétua!
- As partes podem ajustar de acordo com suas vontades se o prazo será certo ou indeterminado, elas possuem liberdade para isso.
- Se a estipulação for de prazo CERTO, o art 571 do Código Civil prevê que o locador não pode reaver a coisa alugada, mas se o fizer, terá que pagar para o locatário as perdas e danos resultantes. Nem o locatário pode devolver a coisa ao locador, se o fizer, terá que pagar a multa que o contrato estipular. Porém aqui cabe uma ressalva, a multa nunca poderá ser maior do que a soma dos alugueis a receber até o termo final de locação. Quando a multa não estiver sido estabelecida no contrato, ela será feita por meio de uma estipulação judicial.
- Tanto nos termos do Código Civil de que trata do contrato de locação quanto nos da lei 8.245, a regra é que se cumpra o tempo ajustado. Se não cumprir vão ocorrer as hipóteses listadas acima.
- Se o contrato de locação for de prazo INDETERMINADO, qualquer das partes pode fazer o contrato cessar a qualquer momento. Mas o art 6°, da lei 8.245-91 estabelece que: O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. E seu parágrafo único diz que: se o locatário não avisar ao locador, este poderá exigir a quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
- A lei 8.245/91 prevê três espécies de locação, que são: residencial, não residencial (comercial) e de temporada. Na locação de temporada a lei estabelece que a vigência de seu contrato deva ocorrer por no máximo 90 dias.
- Já na locação residencial e na não residencial as partes podem estabelecer o prazo que quiserem. Mas a lei sugere que o prazo das locações residenciais seja igual ou superior a 30 meses, pois o locador só tem a possibilidade de denunciar a locação sem ter que motivar, se o prazo inicial de vigência tiver sido igual ou superior a 30 meses. Mas isso não impede que as partes façam locações residenciais com prazo menos, porém a denúncia terá que ser motivada para que o locador obtenha o imóvel de volta.
- Nas locações não residenciais as partes também são livres para fixar o prazo de vigência. Porém há casos que o locador poderá sofrear a renovação compulsória, o que será tratado mais adiante na parte de renovação do contrato de locação.
FORMA: - O contrato de locação pode ser feito por meio de instrumento público ou particular, independentemente do seu valor. Pode ser feito verbalmente ou de forma escrita.
- O problema que o contrato verbal apresenta é quanto a prova, não é fácil de provar sua existência se ele ficou só na fala dos contratantes. Mas, se o contrato já começou a ser executado, porque o locatário já está fazendo uso da coisa, isso já vai bastar como prova de sua existência.
- Alguns contratos, dependendo do seu valor não admitem prova exclusivamente testemunhal, precisam de pelo menos um começo escrito. Por prevenção e para a facilitação da prova é preferível que os contratos sejam feitos de forma escrita.
- Apesar de não haver forma determinada, os contratos não escritos no caso de locações prediais urbanas são punidos pela lei, ou seja, esses contratos em específicos precisam ser escritos, se não, suas partes sofrerão punições.
EXTINÇÃO: Se um contrato de locação de imóvel residencial, de acordo com a Lei nº 8.245/91, for feito por escrito com prazo determinado, sendo este igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá quando o prazo estipulado chegar ao fim, independentemente de notificação ou avisa. Se esse prazo passar, e mesmo assim, o locatário continuar na posse do bem sem que o locador se oponha, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e as cláusulas do contrato se mantêm inalteradas. Nesse caso, como o prazo é superior ou igual a 30 dias, o locador pode fazer a denúncia vazia, que é o mesmo que resilição unilateral, assim, o locador poderá requisitar a coisa quando ele quiser, sem ter que alegar um motivo justo. - Locador e locatário não podem por fim ao contrato de prazo determinado.
Como já dito, a regra é que, quando o contrato é de prazo determinado, esse prazo deverá ser respeitado tanto pelo locador, quanto pelo locatário. Mas, se houver motivo justo para o locador requerer a extinção contratual, ele indenizará o locatário por todos os prejuízos. Enquanto o locatário não for ressarcido ele tem o direito à retenção do imóvel. Pode ocorrer, da vontade de extinguir o contrato partir do próprio locatário, e este em regra não pode restituir a coisa sem justa causa antes do vencimento do prazo. Se ele o fizer terá que pagar para o locador as multas previstas no contrato. Essa multa não pode ultrapassar a soma do valor dos aluguéis restantes. - Locação subordinada à condição resolutiva:
Quando a condição estabelecida for implementada o contrato de locação se extinguirá. Exemplo: Alugo minha casa a você até o meu casamento, quando eu me casar o contrato de locação será desfeito. - Casos em que terceiros adquirem um imóvel locado:
Se a coisa locada foi alienada por seu dono, o locatário poderá reclamar com o comprador da coisa alienada, salvo se nesse contrato de alienação estiver estabelecido algo diverso. Nos contratos de locação pode ser estabelecida uma cláusula de garantia, que estabelece que se o bem for alienado a locação continuará. Desse modo, é possível perceber que essa cláusula atinge o terceiro adquirente. Mas ela só vai ser válida se o contrato tiver sido averbado no Registro de Imóveis ou Registro de Títulos e Documentos, no caso de coisa móvel. - Quando o imóvel locado é vendido a terceiros e não há cláusula de garantia:
Quando um terceiro adquire um bem que está locado, ele deve notificar o locatário para que ele saia, conferindo-lhe o prazo mínimo de 90 dias da notificação. Se o locatário não sair do local, mesmo que tenha sido notificado, ele terá que pagar os aluguéis arbitrados pelo locador enquanto não sair de lá. Se o juiz perceber que os aluguéis arbitrados são muito altos, ele poderá reduzi-los. - A possibilidade de cláusula que impeça o locador de alienar o bem enquanto perdurar a locação.
Essa cláusula só tem validade entre o locador e o locatário. Por isso que, mesmo se estipulada a cláusula o locador ainda assim alienar o bem e o terceiro de boa-fé adquiri-lo,ele não será atingido,a alienação será válida. O locador terá que ressarcir o locatário em perdas e danos. Mas, se tiver a cláusula de garantia, a locação vai perdurar na pessoa do adquirente. Se o locatário falecer, o contrato não se extingue. A vigência vai continuar durante o prazo previsto, na pessoa dos sucessores das partes. Isso porque o contrato de locação é impessoal. RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: - Quando o contrato de locação imobiliária for de prazo determinado e não ocorrer a sua renovação, a desocupação deve ser imediata, deve ser feita na data do término do contrato. Se o prazo do contrato for indeterminado, o locador comunica ao locatário que ele deve desocupar o imóvel, e este terá 30 dias após a comunicação para deixar o imóvel. Se o locatário não desocupá-lo, o locador poderá entrar com uma ação de despejo por denúncia vazia, ou seja, ele terá que apresentar uma justa causa.
- As fianças não precisam ser renovadas, pois essas garantias são apresentadas no início da vigência do contrato, e só deixam de valer se houver rescisão contratual.
- A renovação, em regra, ocorre de uma convenção entre as partes contratantes, que ao final do contrato combinam essa renovação. Mas há uma exceção: nas locações de imóveis destinados ao comércio, ou seja, locações não residenciais, o locatário terá direito a renovação compulsória do contrato por igual prazo, independentemente da vontade do locador, em algumas ocasiões específicas, que são: quando o contrato for escrito e com prazo determinado. Se o prazo mínimo do contrato for de 5 anos, ou se a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos também for de 5 anos, o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação durante um ano que antecede a data de extinção do contrato, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. |
LEI DA Locação Predial Urbana |
| Lei 8.245/91. Lei do Inquilinato. - A Lei 8.245/91 dispõe sobre locações de imóveis urbanos, regulando três possibilidades de locações: residencial, não residências (comerciais) e por temporada (propriedade de veraneio, artigo 48 com prazo determinado, não podendo ultrapassar 90 dias, devendo ser escrito). As demais são reguladas pelo Código Civil. Foi criada com o intuito de ser um ponto de equilíbrio entre interesses do locador e locatário, garantindo proteção e autonomia, principalmente, para o locatário (ou inquilino). Por isso, recebe o nome de “Lei do Inquilinato”.
- A locação só pode ser feita em moeda nacional, não podendo ter cláusula contratual baseada no salário mínimo vigente. Só pode ter um reajuste anual e com base em apenas um índice.
- Em seu artigo 37, a lei regula três garantias que o locador pode exigir do locatário, sendo elas: caução, que pode ser dada em bens móveis, imóveis ou em dinheiro; fiança, em que o fiador tem responsabilidade subsidiária à do inquilino e; seguro fiança, sendo que é vedado o uso de mais de uma em um mesmo contrato.
- Há vantagens em se fazer contrato sem garantias, como a possibilidade de, em uma futura ação judicial, ser concedida, liminarmente, ordem de despejo (art. 5º, sendo disciplinada no art. 59 e seguintes). Outra vantagem está na possibilidade do recebimento do valor antecipado, ou seja, pelo mês vincendo. A desvantagem de tal omissão está na morosidade do poder judiciário.
- A locação de imóvel urbano pode ser ajustada por qualquer prazo (art. 3º). Nas locações não residenciais o princípio é o de que findo o prazo contratual, o locador está autorizado a exigir restituição do imóvel
- Com relação à sublocação, regulada pelo artigo 15, esta é uma operação que envolve a utilização da coisa locada por um terceiro, mediante remuneração ao locatário, o qual permanece vinculado e responsável perante o locador pela conservação do imóvel. É permitida na omissão do contrato ou com sua permissão. Havendo cláusula contratual impeditiva, a sublocação é motivo para ação de despejo. Quando o locador passa a ser sublocador, assume uma responsabilidade subsidiária.
- Sobre a devolução do imóvel, a lei estipula, em seu artigo 4º, que no caso de devolução antecipada, o locatário deverá pagar multa proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. Na ausência de previsão da multa contratual, a multa a ser pagar poderá ser fixada judicialmente.
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