O CONTRATO DA COMPRA E VENDA

O contrato da Compra e Venda

Para o doutrinador Nelson Rosenvald, com a edição do código civil de 2002 não houve nenhuma alteração, da maneira, que o contrato de compra e venda funciona. Entende-se que somente o acordo de vontades entre os contraentes não é suficiente para transmitir a propriedade, tornando imprescindível a tradição, encontrada no art. 1.267 do CC, e o registro, que encontramos no art. 1.245 do CC.

Nelson Rosenvald salienta que nosso sistema, diante de tal matéria, seria uma espécie intermediária entre o sistema franco-italiano e o alemão. Aquele que concebe a compra e venda como um acordo de propriedade, sendo suficiente o consenso. Porém, em nosso país, o contrato consubstancia o consenso, porém será integrado pela tradição ou registro.

Para a doutrina brasileira o entendimento é de que a compra e venda é um negócio jurídico bilateral, no qual a obrigação do alienante consiste na entrega da coisa, enquanto a prestação daquele que adquire, ou seja, do adquirente, seja o pagamento de um preço. O contrato de compra e venda é um contrato translativo, assim como na doação e na troca. Portanto a tradição e o registro são modos pelo qual o alienante transmitirá o bem, enquanto o contrato translativo por sua essência terá o seu fim como título ou causa.

Os pressupostos de existência do negócio jurídico são: a coisa, o preço e o consenso. Vale-se ressaltar que existe uma troca de bens por dinheiro. No entanto, não podemos confundir a venda da permuta, pois, em regra, a permuta dispensa solenidades, excepcionando-se a imposição de forma pública para a alienação de imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. Art 108 do CC.

Dos elementos constitutivos:

A coisa:

Nessecita estar ‘in commercium’, estar disponível, podendo ser alienada e adquirida pelas pessoas. Necessita de existência, ainda que em potencial (coisa futura), quando da celebração do contrato.

Pode ser corpórea (imóveis, móveis e semoventes) ou incorpóreas (ações na bolsa, direitos de invenção, créditos, propriedade literária). - individuação da coisa – deverá estar perfeitamente determinada, ou ao menos, que seja suscetível de identificação no momento da execução do contrato, pois anteriormente indicada pelo gênero e qualidade. 

A venda realizada por quem não é dono pode ser convalidada no caso de o comprador estar de boa-fé e o alienante vier a adquirir, posteriormente, o domínio do bem.

Deve ter possibilidade de ser transferida ao comprador, não podendo já pertencer a este ou a terceiro. - art. 1268, § 1º.

O preço:

Deve constituir uma soma em dinheiro, mas nada impossibilita que seja tomado por coisas representativas de dinheiro ou a ele redutíveis, como cheque, nota promissória e títulos da dívida pública. Se faz necessária o fato de ter um preço real e verdadeiro, mesmo que não seja perfeitamente equivalente ao valor da coisa. 

O preço deverá ser certo ou determinado, sendo nula a venda em que o valor seja desconhecido ou indeterminado.

Consentimento:

É a convergência de vontades sobre a coisa, preço e condições do negócio.

Restrições Legais:

a) pessoa casada em regime distinto da separação absoluta de bens necessita de autorização do outro cônjuge;

b) marido e mulher não podem, em regra, celebrar compra e venda entre si

Exceção:

Art. 499, C; c) ascendente, quando aliena um bem a descendente, preciso do consentimento do cônjuge e demais ascendentes, por meio de escritura pública ou mandato com poder especial (vide Enunciado n. 368, CJF);

d) proprietário de coisa alugada deve dar conhecimento ao locatário do interesse em vendê-la, para que ele possa exercer seu direito de preferência;

e) condômino não pode alienar a sua quota parte na coisa indivisa a estranho se outro consorte tiver interesse em comprar pelo mesmo valor;

 f) os que tem por dever, de ofício ou de profissão, zelar por bens alheios não podem adquiri-los.

Da forma:

Quando o contrato tiver por objeto bens imóveis acima de 30 salários mínimos (art. 108, C), sua validade passa a depender de que o consentimento se dê por instrumento público, salvo disposição legal em contrário.