O Contrato de Compra e Venda

ALUNA: Alexia de Oliveira Morais. 5° A. Direito. Doctum Manhuaçu.

Nos contratos de compra e venda, podemos encontrar certas cláusulas especiais, porém só terão efetividade se forem expressamente previstas no contrato, podendo  garantir as partes em sua aplicabilidade, são 5 (cinco) cláusulas especiais do contrato de compra e venda, previstos nos arts. 505 ao 532 do Código Civil.

São eles:

Retrovenda

Na retrovenda o vendedor irá estabelecer uma possibilidade meramente potestativa, unilateral, que dentro do prazo de 3 anos no máximo, vai poder recuperar o bem que foi vendido, essa hipótese só é para bens imóveis, devolvendo somente o valor pago pelo comprador, tendo a devida correção monertária, e se houver benfeitorias voluptuárias ou úteis, não possuindo a indenização spbre necessárias, já que se leva em cosideração a regra do "res perit domino", a coisa perece ao dono. Para ter efeito a retrovenda deve ter escritura pública do bem, o comprador pode vender a bem a outro, mas deve ser respeitada a cláusula especial, caso não seja cumprida, o vendedor primário poderá ajuizar ação de resgate ou retrato, devendo depositar o valor do bem, as benfeitorias realizadas, conforme dito nos arts. 505º ao 508º do Código Civil.

Reserva de Domínio

Ocorrerá uma transferência somente da posse e não da propriedade, divergente da anteriormente citada, se aplica a bens móveis e duráveis, de acordo com o artigo 523º do Código Civil, só será essencial a previsão no contrato, sendo admitida em sua forma por escrito, em compras a prazo, realmente só possuirá o bem depois de pagar todas as parcelas, conforme artigo 521º do Código Civil, caso contrário, o vendedor terá a possibilidade de recuperar o bem, resolvendo assim o negócio, o comprador não terá mais que continuar pagando as parcelas inadimplidas, o vendedor também não poderá fiar com o bem, sendo assim, ele deve vende-lo reter o valor de seus prejuízos, e devolver o excedente ao comprador. Fato importante, aqui não será respeitado o princípio do "res perit domino", mas será aplicado o "res perit emptoris", aonde o bem apesar de não ser de propriedade do comprador perecerá para o mesmo. No caso de o comprador vender o bem para terceiros, em via de regra será desfeito, salvo se o comprador for de boa fé.

Preempção, Preferência ou Prelação

Nesse caso o vendendor têm a preferência sobre o bem, caso o comprador queira futramente vender o bem, terá que oferecer ao vendedor primário para que este volte ao seu patrimônio, pode ser bem móvel quanto imóvel, de acordo com art. 513º do Código Civil. Portanto, existe duas regras, se o comprador quer mesmo vender o bem deve pagar o preço que o terceiro ofereceu, não o mesmo pago pelo comprador quando lhe foi adquirido o bem. O prazo máximo são de 2 (dois) anos, o vendedor terá até 60 (sessenta) dias para declarar sua vontade depois de ser notificado pelo comprador. Não possui garantia real, igual a da retrovenda, se o comprador vender sem respeitar a preferência do vendador deve pagar indenização, nõ sendo possível o mesmo ingressar com ação de resgate ou retrato.

Pode ainda, dividir-se em:

• Convencional, em relação a particulares, desta forma sem efeito real sobre o bem, móvel ou imóvel.
•  Legal, aplicável em relação ao poder público, nesta hipótese terá o efeito real, não sendo respeitado o direito de preferência, poderá ingressar com ação de resgate ou retrato. Exemplo de o poder público ter expropriado uma casa, depois de utilizar durante determinado período, após não ser mais necessário, decide vender, mas não oferece ao antigo proprietário, neste caso o proprietário poderá optar em receber uma indenização ou resgatar sua casa.

Venda a Contento

O contrato apenas se aperfeiçoará com a confirmação do comprador, caso contrário, o bem será devolvido e o negócio jurídico será dissolvido. O direito de devolução do bem será meramente potestativo, não devendo o provador dar nenhum tipo de satisfação sobre porque recusou o bem. Se dividir em:

• Suspensivo, aonde o provador não pagará nada, apenas terá um período estipulado em contrato para verificar se aceita o bem, se ocorrer do bem perecer, será de responsabilidade do vendedor, já que a coisa perece ao dono.
• Resolutiva, neste o comprador paga pelo bem e terá um período para provar, caso não queira, o vendedor deve devolver o dinheiro e a negociação estará resolvida, acontece bastante em compras pela internet, o consumidor tem 7 dias para fazer a recusa do bem. Importante lembrar, este tipo é muito mais seguro ao vendedor, já que se a coisa perecer será de responsabilidade do comprador, pois houve transferência da propriedade do bem, com o recebimento do pagamento.

Venda Sobre Documentos

Trata do título que vêm junto ao bem com a venda dos documentos que também se tranfere a propriedade do bem e quem for o proprietário do documento instantaneamente, conforme artigo 529º do Código Civil. Tendo todo sos documentos em ordem não pode o comprador recusar o pagamento com desculpa de defeito do bem, salvo se já tiver sido comprovado. Mais utilizado em negociações de comercio exterior.