O Direito de Vizinhança

Trabalho valendo 2,0 pontos - resumo

Direitos de vizinhança

1. Uso anormal da propriedade

Espécies de atos nocivos

O artigo 1277 do código civil estabelece que:

“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.

Consoante a esse artigo, classificam-se os conflitos em três espécies: atos ilegais, atos abusivos e atos lesivos.

Os ilegais se constituem em atos ilícitos, de modo que haverá o direito a indenização e devido ressarcimento dos danos causado, conforme o artigo 186 c/c art. 927, caput do CC.

Os abusivos são aqueles em que o causador pode não interferir diretamente na propriedade do outro, mas mesmo assim está causando incômodo, prejudicando, como por exemplo, ouvir uma música com volume acima do permitido.

São lesivos os atos que causam danos ao vizinho, mesmo que não esteja ultrapassando os limites da propriedade (não há uso anormal), como é o caso de indústria que emite fuligem a qual prejudica o meio ambiente (uso normal da atividade).

Nesse entendimento conclui-se que o uso anormal é o ilícito e o abusivo, em desacordo com sua finalidade econômica ou social, a boa-fé ou os bons costumes.

Desse modo, para que se consiga analisar a normalidade ou anormalidade do uso de um imóvel há que ser apurada a extensão do dano ou do incômoda causado, examinar a zona onde ocorre o conflito, usos e costumes locais e ainda considerar a anterioridade da posse.

Soluções para a composição dos conflitos

Constituem soluções:

a) incômodo normal/tolerável: o critério da reclamação da vítima é baseada no homem médio, ou seja, só será considerado incômodo se o dano for considerado insuportável.

b) dano for intolerável: judicialmente o dano deve ser reduzido as devidas proporções, como por exemplo limitar horários para o funcionamento da atividade nociva, tal como preceitua o artigo 1279 do CC.

c) não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis: judicialmente será sentenciado a cessação da atividade, pois, nesse caso mesmo que seja reduzido em proporções o incômodo, mesmo assim não será suficiente para torna-lo suportável.

d) não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social:  se não houve possibilidade de reduzir o incômodo, caberá obrigação de indenizar o vizinho, conforme o art. 1278 do CC, em detrimento do interesse público.

Da ação

Proprietário, compromissário comprador de titular de direito real ou possuidor:

A ação cabível é a cominatória, na qual se imporá ao réu a obrigação de se abster da prática dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas adequadas para a redução do incômodo, sob pena de pagamento de multa diária, com base nos arts. 287, 461, § 4º, e 644 do Código de Processo Civil. Se há dano consumado, cabível a ação de ressarcimento de danos.

Além disso há que se observar o disposto no art. 1.280 do Código Civil, o qual pode constituir ameaça de desabamento de prédio em ruína, por negligência do vizinho proprietário. Desse modo, poderá o ameaçado forçar caução de reparação por dano iminente, de acordo com o art. 826 e 838 do CPC. Ou se preferir, poderá mover ação demolitória, ou ainda exigir a reparação do prédio em ruínas.

Além disso, a ação poderá ser manejada pelo Município, pois conforme o que disciplina o art. 1280, estará agindo o poder público em seu poder de polícia e zelando pela segurança do povo.

1. Árvores limítrofes

Disciplina o art. 1.282 do Código Civil: “A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes”.

O entendimento que se dá é que se a árvore está numa linha divisória comum a ambos os proprietários, dar-se-á a presunção de condomínio. Sendo assim, os frutos dela percebidos deverão ser divididos entre os proprietários, e ainda, em caso de ser cortada ou arrancada, deverá ser respeitada a mesma regra, com o consentimento de seus respectivos donos.

Caso haja prejuízo a um dos donos e o outro não estiver em concordância, o conflito deverá ser solucionado judicialmente.

Aos frutos que caírem naturalmente, respeitar-se-á a regra do 1284 do CC o qual legitima a propriedade ao dono do solo onde tombarem sem sua provocação. Nesse sentido, não poderá o vizinho o direito de provocar a queda dos frutos da árvore do terreno de particular.

Não é o que ocorre quando a propriedade for pública, vez que o proprietário continuará sendo o seu dono, cometendo furto quem deles se apoderar.

No caso de raízes e ramos de árvore invadirem o terreno alheio, isso dará direito ao prejudicado a cortá-las até o limite de sua propriedade, conforme o art. 1283 do CC, sem dar o direito à indenização. Sendo assim, não será relevante se o corte dos ramos e raízes causarem morte da árvore, e mesmo que isso ocorra, não haverá direito a ressarcimento de danos.

1. Passagem forçada

De acordo com o art. 1.285, caput, do Código Civil: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”.

Esse instituto dá ao vizinho o direito de exigir que lhe seja concedido a passagem forçada quando seu imóvel estiver encravado, visando o interesse social. Esse imóvel não pode ser explorado economicamente e deixará de ser aproveitado, em virtude da falta de acesso com a via pública.

Exercitar-se-á esse direito contra o proprietário contíguo e quando for o caso contra o vizinho não imediato, sendo que só poderá ser exigido quando o encravamento for natural ou absoluto.

Além disso, ressalta-se que nos parágrafos segundo e terceiro do art. 1285 que “Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem” e “ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra”.