Os Contratos em Espécie

ESPÉCIES DE CONTRATO

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

O contrato de compra e venda caracteriza-se como sendo:

1. Bilateral: porque ambas as partes têm deveres e obrigações decorrentes da contratação;
2. Oneroso: posto que do contrato ambas as partes extraem vantagens;
3. Comutativo ou aleatório: cuja equivalência das prestações dependerá do pactuado entre as partes, caso as obrigações sejam equivalentes, o contrato será comutativo, caso haja risco para um dos contratantes de não auferir vantagens, será aleatório;
4. Consensual ou solene: sendo regra geral que os contratos de compra e venda são tidos como perfeitos quando há consenso sobre a coisa e o preço; mas há casos em que a lei exige forma especial, solene, escrita e pública.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA: todo contrato precisa preencher os requisitos de validade do negócio jurídico. Contudo, para o contrato de compra e venda, não há modificação no conceito genérico, e sim legitimações específicas.

1. As pessoas casadas devem sempre  contar com a anuência do outro cônjuge quando realizam compra e venda de bens imóveis, qualquer que seja o regime de bens, exceto o regime da separação absoluta de bens que dispensa o consentimento específico;
2. Na venda entre ascendentes e descendentes, se apenas um ou alguns dos descendentes forem beneficiados, far-se-á necessário o consentimento dos demais descendentes. A razão desta previsão é que todos os descendentes, formando uma única classe de herdeiros, têm direitos iguais aos bens dos ascendentes. Com o consentimento, seja uma venda, uma doação, ou um adiantamento da legítima, afasta-se qualquer possibilidade de alegação posterior de nulidade. Caso a venda se efetue sem anuência dos demais descendentes, esta será anulável.
3. O art. 497 faz uma série de restrições para compra e venda de bens tida em hasta pública. São eles: os tutores, curadores, testamenteiros e administradores com relação aos bens dos tutelados, curatelados, do espólio e administrados; os servidores públicos, que restam vedados a adquirir os vens ou direitos da pessoa jurídica de direito público a qual estão vinculados; os leiloeiros e seus prepostos, que não podem adquirir os bens de cuja venda foram encarregados.
4. Os cônjuges podem realizar, de acordo com o art. 499, compra e venda entre si, de bens que não estejam incluídos na comunhão. Obviamente, esta disposição não vale para casamentos em comunhão universal, porque a co-propriedade dos bens é total.

Quanto à coisa objeto do contrato, esta pode ser corpórea ou incorpórea. Nas deve ter existência, presente ou futura. Esta existência futura deve ser, ao menos, potencial. Caso contrário, nulo será o contrato. A possibilidade de existência futura é aceita em nosso direito, já que pode ser objeto de compra e venda a coisa futura, que pode vir a existir ou não, havendo duas consequências possíveis:

I – se o contrato dor comutativo, e a coisa não vier a existir, ficará sem existência o contrato.

II – se o contrato for aleatório, baseado na coisa esperada, neste caso, se a coisa não vier a existir, o contrato é válido e o contratante que assumiu o risco deverá arcar com o prejuízo.

A coisa deve ser, ademais, disponível, ou seja, pertencer ao comércio. Existem bens que não podem ser objeto de apropriação, como os mares e corpos celestes. Outros bens não podem ser objeto de compra e venda por expressa determinação legal, como herança de pessoa viva, ou quando o bem estiver guardado sob cláusula de indisponibilidade. Portanto, a disponibilidade da coisa pode ser física ou jurídica. Deve estar sobre o poder do vendedor para a efetivação de sua transferência, não podendo efetuar-se a venda de propriedades de terceiros.

Em relação ao preço, este deverá ser pecuniário, real e certo. Pecuniário porque tem de ser expresso em um valor, que pode ser pago de vários meios. Deve ser real, ou seja, não pode ser tão desproporcional à coisa que, na verdade, haja uma doação simulada. Deve ser certo e determinado. Assim, é lícito às parte incumbir um terceiro de arbitrar o preço da coisa, podendo deixar o preço a critério da cotação do mercado.

Quando o preço ficar ao arbítrio de apenas uma das partes, o contrato será nulo, conforme art. 489 do CC, isto porque quando há vontade de apenas uma das partes, não há consenso, elemento essencial da compra e venda.

Ainda em relação ao preço, para que seu pagamento seja efetivado, cumpre ressaltar que, o devedor, tendo notícia, antes da entrega da coisa, de que o comprador caiu em insolvência, pode sustentar a entrega do bem até que o comprador lhe ofereça garantia de que irá pagar o ajustado. (art. 495)

Concluída a compra e venda e sendo oneroso o contrato, o vendedor tem a obrigação de entregar a coisa, e o comprador de pagar o estipulado. A contrario sensu, se a venda for a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491).

O vendedor, outrossim, responde pelos vícios ocultos da coisa e pela evicção.

Até o momento da efetiva tradição da coisa, correm, por regra geral, os riscos por conta do vendedor. Já os riscos decorrentes do preço correm por conta do comprador.

O comprador tem direito, ademais, quando a venda se realizar mediante amostras, protótipos ou modelos, de exigir que a coisa seja entregue com as mesmas características e qualidades intrínsecas, podendo recusar a coisa, sem com isto recair em mora, se esta não corresponder exatamente àquilo que foi demonstrado ou descrito.

Quando a coisa tiver de ser transportada para sua entrega, os riscos do trajeto passam, desde logo que entregues a quem se incumbiu do transporte, ao comprador. Somente restará responsabilidade para o vendedor se este descumprir as instruções do comprador.

A venda de imóveis poderá ser ad mensuram ou ad corpus. A venda ad corpus tem como princípio que o imóvel objeto do contrato é uma coisa certa e discriminada, e que se houve qualquer menção às dimensões, estas são meras referências, posto que o imóvel foi vendido no estado em que se encontrava. Assim, quaisquer discrepâncias em relação à área mencionada no contrato e a efetiva área do imóvel não darão direito à devolução do excesso pago ou de complemento da área. Já a venda do imóvel feita ad mensuram, o seja, estipulando-se o preço de acordo com a medida ou extensão da área, o comprador poderá exigir do vendedor que complemente a área vendida, e não sendo isso possível, poderá o comprador reclamar o abatimento do preço. Mas somente se considera relevante, para complementação ou abatimento, a área que exceder um vigésimo da área total pactuada, para que pequenas diferenças que não resultem de má-fé não causem consequências jurídicas desproporcionais.