Os Direito a Vizinhança

1. DIREITO DE VIZINHANÇA

Previsto nos arts. 1277 e seguintes, do CC.

Regulamenta a utilização da propriedade de maneira a impedir a prática de atos que causem dano ou incômodo ao morador vizinho (a propriedade não é absoluta quanto à sua utilização).

Desse modo, definem-se os direitos de vizinhança como restrições impostas por interesse social, com a finalidade de harmonizar os interesses particulares dos proprietários vizinhos, mediante regras limitadoras ao direito de propriedade.

O Direito de Vizinhança prevê a disciplina com relação à saúde, sossego e segurança. Quando houver a utilização anormal da propriedade, ocorre a violação a tal direito.

1. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

Está previsto no art. 1277, do CC: “O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha”.

Esse direito não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal. Entretanto, mesmo que se reconheça a necessidade de que tais atividades sejam toleradas, pode-se exigir a redução ou eliminação dos transtornos quando possível.

# TEORIA DA PRÉ-OCUPAÇÃO

Quem se instala depois de estabelecido certo uso pelo proprietário vizinho, não tem direito de alterar o estado de coisas preexistentes e impor a modificação porque nocivo. Se o problema, entretanto, assume proporções exageradas de modo a tornar insuportável a vida na localidade possível exigir modificações.

Ex.: Instala-se uma fábrica em um determinado local e pessoas se instalam ao seu redor. Estas assumem os riscos e danos decorrentes da instalação ao redor da fábrica. Nesse caso os níveis de tolerância serão maiores. No entanto, não são todos os danos que podem ser tolerados; deve haver um equilíbrio com intuito de reduzi-los.

Ex.: Fábrica instala-se em uma área residencial. Neste caso, os níveis de tolerância são menores, uma vez que a fábrica se instalou após os moradores.

Impende salientar que, se for atividade de interesse público, não se poderá requerer a cessação da atividade. Ex.: moradores que residem próximos ao presídio. Neste caso, deve-se requerer a diminuição dos danos (ex.: aumento dos muros) e uma indenização pelos danos ou pela desvalorização do imóvel.

OBS: Apesar do art. 1278, do CC referir apenas à indenização, poder ser aplicado o art. 1279, do CC, requerendo a diminuição dos danos.

Resolução dos conflitos:

O juiz deve analisar se o ato é TOLERÁVEL (deve-se levar em consideração a localidade do imóvel, a fim de se determinar os níveis de tolerância):

• se tolerável: é permitida a prática do ato, sem interferência.
• se intolerável: primeiro se tenta reduzir os danos; ou cessá-los completamente. No caso de os danos serem muito intoleráveis, determina-se, essencialmente, a cessação da atividade.

Os atos dos vizinhos podem ser:

• Ilícitos: a prática de atos ilícitos impõe o dever de indenizar (arts. 186 e 927, do CC);
• Abusivos: utilização indevida da propriedade. Teoria do abuso de direito (art. 187, do CC);
• Lesivos: o ato é lícito e tem autorização para funcionamento, mas causa danos (art. 1279, do CC). Pede-se a redução/cessação do dano.

Ação de Dano Infecto: através da qual se postula pela condenação do réu a uma obrigação de fazer ou não fazer (realizar determinada obra; abster-se de praticar determinada conduta), podendo haver cominação de multa diária e indenização pelas perdas e danos decorrentes. A ação também será utilizada caso haja perigo de ruína do prédio vizinho (art. 1280, do CC).

1.2. ÁRVORES LIMÍTROFES

Previstas nos arts. 1282-1284, do CC.

São árvores situadas nas divisas de dois prédios.

• A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Se a árvore encontra-se entre duas propriedades, existirá um condomínio sobre esta. O limite é analisado pelo caule. Desse modo, dividem-se os frutos da árvore, assim como as despesas de manutenção desta.

• Os frutos caídos de árvore no terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

A queda deve ser natural. Se os frutos caem em terreno público, estes são de propriedade do proprietário da árvore. Os galhos com frutos que ultrapassarem o terreno vizinho não serão deste (deve haver a queda natural).

• As raízes e os ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Se os galhos e raízes entram em propriedade vizinha, autoriza-se que o proprietário realize o corte dessas raízes e galhos no limite vertical de sua propriedade. Não é necessário notificar o proprietário da árvore, podendo agir por conta (hipótese de autotutela).

O proprietário do terreno pode requerer o pagamento dos gastos com o corte, bem como indenização de possíveis danos. Se a árvore morrer, aquele que cortou não deve indenização ao seu proprietário.

Caso os danos ocorram repetidamente (todos os anos), é possível requerer antecipadamente (para o ano seguinte) o ressarcimento de possíveis danos. Ex.: AC 70028943066, RC 71001788785 e AC 70018796813.

1.3. PASSAGEM FORÇADA

Prevista nos arts. 1285-1287, do CC. Divide-se em:

a) Passagem Forçada de Acesso à Via Pública, Porto ou Nascente

Prevista no art. 1285, do CC.

Destina-se a propiciar uma saída para a via pública, porto ou nascente de imóvel que não a tem, ou seja, é instituto destinado a imóveis encravados. A maior comodidade ou economia não bastam para a exigência da passagem forçada (direito de vizinhança), isto que a distingue da servidão de trânsito (direito real), a qual resulta do acordo entre as partes ou de usucapião.