PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL

PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

A palavra “princípio” nos remete ao sentido de sentido de “origem”,

“início” de algo, cuja definição se aplica perfeitamente ao mundo jurídico,

considerando que, os princípios de determinada disciplina jurídica servem como

fundamento da sua própria existência.

Nos registros públicos não é diferente, pois os princípios visam alcançar

a segurança na prática dos atos registrários, “motivadas pela necessidade de

proteger a boa-fé e de facilitar o comércio jurídico”.1

Um único ato registral enseja a incidência e obrigatoriedade de

observância de todos os princípios que regem a atividade.

Ao se deparar com o ingresso de um título para registro, o Oficial deve

proceder com a análise (qualificação) do referido com a observância dos

princípios registrários, pois através deles se dará a segurança jurídica

necessária na efetivação do registro.

Assim, a doutrina enumera os seguintes princípios da atividade registral:

a) Princípio de inscrição; b) Princípio de presunção e de fé pública; c) Princípio

da prioridade; d) Princípio da especialidade; e) Princípio da legalidade; f)

Princípio da continuidade; g) Princípio de instância; h) Princípio da publicidade.

PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO

O princípio da inscrição se extrai da interpretação do artigo 1.227 do

Código Civil, pelo qual “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou

1 Nicolau Balbino Filho. Direito imobiliário registral, p. 35.

transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de

Registro de Imóveis dos referidos títulos”.

Através desse princípio, ocorre a eficácia da manifestação de vontade

das pessoas, no sentido de promover a constituição, transmissão, modificação

ou extinção dos direitos reais sobre imóveis.

Esse princípio faz com que o direito real lançado no registro seja

oponível “erga omnes”, além de garantir a presunção de veracidade do seu

conteúdo, diante da fé pública atribuída aos registros públicos, como se verá

adiante.

Em outras palavras, o princípio da inscrição está intimamente ligado com

os demais princípios, os quais, só produzirão efeitos a partir da realização da

inscrição do título.

Podemos citar como exemplo, o adquirente de um bem imóvel que, ao

verificar a matrícula do imóvel não identifica a existência de nenhum ônus que

possa prejudicar o exercício de seu direito de propriedade (penhora, anticrese,

hipoteca etc), ao promover a inscrição de seu título de aquisição (compra e

venda, doação, permuta etc), será reconhecido como terceiro de boa-fé perante

aqueles que tentarem impugnar tal ato.

Tanto é fato que, se um credor do antigo proprietário alegar fraude contra

credores, por meio de ação pauliana, deverá comprovar o intuito de fraudar o

direito alheiro (“consilium fraudis”) e o efetivo prejuízo (“eventus damni”), não

bastando a mera alegação de fraude, pois a boa-fé do adquirente se presume e

o comportamento contraditório deve ser comprovado pela parte que o alega.

PRINCÍPIO DE PRESUNÇÃO E DE FÉ PÚBLICA

O princípio de presunção e de fé pública corresponde à especial

confiança atribuída por lei ao que o oficial declare ou faça, no exercício da

função, com presunção de verdade, além de afirmar a eficácia de um negócio

jurídico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador.2

Esse princípio nos mune o negócio jurídico de segurança, pois, em tese,

o sujeito do direito concordou em travar determinado negócio a partir do

conhecimento do conteúdo do registro imobiliário, o qual indica que determinado

direito real pertence ao transmitente.

Importante salientar que, estamos diante de uma presunção, consistente

na “ilação tirada de um fato conhecido para provar ou demonstrar outro

desconhecido”.3

As presunções se classificam em legais (“juris”) e comuns (“hominis”).

Por sua vez, as presunções legais dividem-se em duas espécies: presunção

“iures et de iures” ou absoluta, decorrente de verdade absoluta que não admite

prova em contrário, tendo-a como verdade indiscutível; e presunção “iures

tantum”, ou condicional ou relativa, pois admite prova em contrário.4

Na Alemanha se adotou o sistema da presunção absoluta de fé pública,

conforme previsão do § 892 do Código Civil Alemão (Burgerlich Gesetzbuch,

BGB), pelo qual, eventual impugnação quanto ao conteúdo deve ser prévia, não

havendo o que reclamar