RESUMO DA LEI DO INQUILINATO

RESUMO DA LEI DO INQUILINATO

NOÇÕES GERAIS

É o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer, durante certo lapso de tempo, o suo e gozo de um imóvel, ou seja, é um contrato oneroso, pois uma das partes está pagando para utilizar o imóvel de outrem. São as partes:

1. Locador: proprietário do bem, quem fornece o uso.

2. Locatário: inquino que usará o bem.

O Art. 2 dispõe que se estiver mais de um locador ou mais de um locatário as obrigações entre eles são solidárias se não tivesse estipulado algo em contrário.

CARACTERISTICAS DO CONTRATO

1. Bilateral ou sinalagmatico: prestações reciprocas

2. Comutativo: prestações conhecidas desde o início da contratação

3. Oneroso

4. Consensual

5. De execução continuada: todos os meses tem que cumprir a prestação novamente

6. Não solene: (exceção: fiança)

OBJETO DA LEI 8.245/91: locações dos imóveis urbanos

O QUE NÃO É OBJETO: Locações de imóveis dos entes públicos; vagas autônomas de garagem; espaços destinados à publicidade; apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados e também os contratos de arrendamento mercantil.

PRAZOS

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, sendo este determinado ou indeterminado. Caso tenha prazo igual ou superior a dez anos necessitará da autorização do cônjuge (VÊNIA CONJUGAL). Caso não tenha a autorização, o cônjuge não fica obrigado a observar o prazo.

1. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO: locador não pode reaver o imóvel alugado, mas o locatário pode devolver, desde que pague a multa pactuada ou judicialmente ou estipulada. A multa não pode ser superior ao valor dos alugueis que faltariam para receber até o final do contrato.

A dispensa da multa ocorre se o locatário é empregado de uma determinada empresa e o empregador o transfere para uma localidade diversa, desde que notifique o locador com um prazo mínimo de 30 dias de antecedência.

Em caso de alienação de imóvel deve haver uma clausula de vigência, que seja averbada junto à matricula do imóvel dizendo que o adquirente não pode denunciar.

2. PRAZO INDETERMINADO: Neste caso o locatário pode devolver, desde que avise por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Em caso de alienação de imóvel o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação.

A locação também pode ser desfeita e é prevista no artigo 9°. Sendo estas por mútuo acordo, quando as duas partes entram em um consenso; em decorrência ao descumprimento legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, ele se recuse a fazer.

TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES

1. Em caso de divórcio, separação, dissolução da união estável: vai continuar obrigado pelo contrato a pessoa que permaneceu no imóvel.

2. Em caso de morte do locador, os herdeiros assumem a sua posição.

3. Em caso de morte do locatário, ficam sub-rogados o cônjuge ou companheiro, herdeiros necessários e pessoas que vivam na dependência econômica do falecido desde que residentes no imóvel.

4. Se for contrato de finalidade não comercial o espolio vai ser sucessor no negócio e o fiador nesses casos deverá ser comunicado para verificar se possui interesse em continuar. Ou seja, a clausula de fiança não continuará automaticamente valida nesses casos, podendo o fiador opor-se à pessoa que continua ali no contrato, contudo, tem até 30 dias a partir dessa comunicação para se exonerar da obrigação, assim ficando responsável pelo pagamento por mais 120 dias.

SUBLOCAÇÕES

O locador aluga para o locatário e o locatário subloca para um terceiro.

A sublocação depende sempre de consentimento prévio e escrito do locador, tendo até 30 dias dessa comunicação para se opor à entrada do sublocatário, a não ser que, no contrato já esteja estabelecido o não aceite.

A o contrato de sublocação segue as mesmas regras do contrato de locação, não podendo ser alterado, como também, o aluguel da sublocação